환산 월세 317만원과 내 계약, 전환율 하나로 같은 잣대에 놓는 법

보증금 3억원에 월세 150만원인 집과 보증금 1억원에 월세 250만원인 집. 어느 쪽이 더 비싼 집일까. 통장에서 매달 빠지는 돈만 보면 두 번째가 100만원 더 든다. 그런데 보증금에 묶인 2억원 차이까지 셈에 넣으면, 답은 어떤 비율로 그 돈의 값을 매기느냐에 따라 바뀐다.

지난주 기사들을 채운 '서울 아파트 평균 임대료 월 317만원'이 바로 이 셈을 거친 숫자다. 알스퀘어가 10월 23일 낸 '2026 서울 주택 전월세시장 리포트'에 실린 2026년 2분기(6월 말 기준) 전용 60~85㎡ 서울 아파트의 평균 환산 월 임대료다.

그러니 이 숫자를 내 계약 옆에 놓으려면 내 계약도 같은 방식으로 한 번 환산해야 한다. 아래는 그 순서다. 예시로 쓰는 보증금·월세·전환율은 계산 연습용 가상 숫자이고, 리포트와 한국부동산원 숫자만 실제 값이다.

환산 월 임대료가 더하는 두 가지

보도에 소개된 정의는 이렇다. 실제로 내는 월세에, 보증금을 한국부동산원 전월세전환율로 월세로 바꾼 금액을 더한다. 두 항목뿐이다.

전월세전환율은 보증금을 빼는 대신 월세를 얼마 받느냐를 연율로 적은 값이다. 연 단위라서 한 달 몫을 구하려면 12로 나눠야 한다.

정의를 이렇게 풀어 놓으면 317만원의 성격이 분명해진다. 세입자 평균이 매달 이체하는 현금이 아니라, 보증금이 큰 계약과 월세가 큰 계약을 한 줄에 세우려고 만든 공통 단위다. 월세가 0원인 순수 전세도 이 방식으로는 환산 월세를 갖는다.

계약서에서 두 칸, 통계에서 한 칸

1단계: 보증금과 월세를 계약서 그대로 옮긴다

임대차계약서 앞쪽에 보증금과 차임(월세)이 적혀 있다. 이 두 칸만 옮긴다. 리포트 정의가 월세와 보증금 두 항목이라, 관리비는 따로 적어 두고 환산에는 넣지 않는다.

여기서 자주 틀리는 곳은 갱신 계약이다. 2년 전 처음 계약서의 금액을 적어 놓고, 갱신하면서 보증금 일부를 월세로 돌린 사실을 빠뜨리는 경우가 많다. 지금 효력이 있는 마지막 계약서의 금액을 쓴다.

2단계: 전월세전환율을 찾아 기준을 맞춘다

전환율은 한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE)의 전월세전환율 통계에서 찾는다. 고를 수 있는 칸이 있다면 지역은 서울, 유형은 아파트, 시점은 비교할 분기로 가장 좁게 맞춘다. 317만원과 견줄 생각이라면 2026년 2분기 값이 출발점이다.

혼동하기 쉬운 숫자가 하나 있다. 주택임대차보호법은 계약 기간 중에 보증금을 월세로 돌릴 때 적용하는 산정률 상한을 따로 정해 두었다. 이건 집주인이 넘을 수 없는 법적 한도이지 시장에서 관측된 통계가 아니다. 리포트 숫자와 맞출 때 쓰는 비율은 부동산원 통계 쪽이다.

3단계: 한 줄 식으로 환산한다

환산 월 임대료 = 월세 + 보증금 × 전환율 ÷ 12

가상 전환율 연 5%를 넣어 보자. 보증금 3억원에 5%를 곱하면 1,500만원, 12로 나누면 125만원이다. 여기에 월세 150만원을 더해 275만원. 보증금 1억원 계약은 500만원을 12로 나눈 약 41.7만원에 250만원을 더해 약 291.7만원이 된다.

계산에서 가장 흔한 실수는 퍼센트를 그대로 곱하는 것이다. 3억원에 5를 곱하면 15억원이 나온다. 0.05를 곱하고, 그다음 12로 나누는 두 동작을 따로 적어 두면 틀릴 일이 줄어든다.

전환율 1%p가 비교 결과를 바꾼다

같은 두 계약에 전환율만 바꿔 넣으면 순서가 흔들린다.

전환율이 4%일 때는 B가 약 33만원 더 비싼 계약이다. 6%가 되면 두 계약은 300만원으로 같아진다. 보증금이 큰 계약일수록 전환율이 낮게 잡히면 환산값이 작아지고, 높게 잡히면 커진다.

보증금 3억원짜리 계약에서 전환율 1%p는 한 달 환산액 25만원에 해당한다. 기사 속 평균과 내 숫자의 차이가 수십만원 단위라면, 그 차이 상당 부분이 내가 고른 전환율에서 나왔을 수도 있다는 뜻이다. 그래서 2단계에서 시점과 지역을 맞추는 일이 계산보다 먼저다.

317만원을 거꾸로 돌려 보면

식을 뒤집으면 다른 그림이 나온다. 월 317만원을 1년치로 늘리면 3,804만원이다. 이를 전환율로 나누면, 월세 없는 순수 전세로 따졌을 때 보증금이 얼마짜리인 계약과 같은 무게인지가 나온다.

가상 전환율 4%면 9억5,100만원, 5%면 7억6,080만원, 6%면 6억3,400만원이다(단순 계산). 같은 317만원이 전환율 2%p 사이에서 3억원 넘게 출렁인다. 평균 환산값을 '전세로 치면 얼마'로 옮겨 말하는 글을 봤다면, 어느 전환율을 썼는지부터 확인할 이유다.

이 역산은 매달 받고 싶은 분배금에서 필요한 원금을 거꾸로 구하는 계산과 모양이 똑같다. 월 목표 자리에 환산 월 임대료, 분배율 자리에 전환율을 넣으면 계산기가 내놓는 원금이 곧 순수 보증금으로 되돌린 값이다. 아래 계산기에는 월 317만원과 5%를 넣어 두었다. 분배율 칸만 바꿔 넣으면 표에 없는 전환율에서의 결과도 바로 확인할 수 있다.

1년 상승률 13.5%를 내 계약에 대 보는 법

리포트에서 317만원은 1년 전 같은 분기보다 13.5% 오른 값이다. 거꾸로 나누면 2025년 2분기 평균은 약 279만원이었다는 계산이 나온다(317 ÷ 1.135, 단순 계산).

자치구 차이는 수준과 속도가 엇갈린다. 서초구가 479만원으로 서울에서 가장 높고, 강북구는 218만원으로 서초의 절반 아래다. 그런데 1년 상승률은 강북구가 26.7%로 서울 평균의 두 배에 가깝다. 강북구도 같은 방식으로 되돌리면 1년 전 약 172만원이다.

이 13.5%를 내 계약과 비교할 때 맞출 조건이 두 가지 있다. 하나는 기간이다. 리포트는 1년 비교인데 아파트 임대차는 보통 2년 단위로 갱신되니, 내 계약의 이전 금액과 비교한 상승률을 그대로 13.5% 옆에 두면 기간이 두 배 차이 난다.

다른 하나는 비교 대상이다. 리포트 상승률은 올해 2분기 평균과 작년 2분기 평균을 맞댄 값이고, 같은 집을 따라가며 잰 숫자가 아니다. 내 계약은 같은 집의 전후 비교라, 성격이 다른 두 상승률이다.

내 계약끼리 비교할 때도 함정이 있다. 이전 계약과 지금 계약에 서로 다른 시점의 전환율을 넣으면 금액 변화와 전환율 변화가 섞인다. 두 계약 모두 같은 전환율로 환산해야 순수하게 금액이 얼마나 움직였는지 보인다.

기사에 함께 나온 숫자들의 기준 맞추기

같은 리포트에서 나온 또 하나의 숫자가 58%다. 2026년 2분기 서울 아파트 신규 임대차 거래 중 월세가 차지한 비중이다. 317만원은 전용 60~85㎡만 따진 평균인데, 58%는 면적을 가리지 않은 신규 거래 전체가 분모다. 두 숫자는 모집단부터 다르다.

비중은 분수라서 분자와 분모 어느 쪽이 움직였는지 따로 봐야 한다. 월세 건수가 늘어도, 전세 건수가 줄어도 비중은 올라간다. 58%라는 비율만으로는 둘을 가를 수 없으니 거래 건수 자체를 따로 확인해야 한다.

일부 기사 제목에 나온 '3분의 2'도 조심할 숫자다. 이건 월세 비중이 아니라 월세 거래가 어느 면적대에 몰렸는지를 가리킨 표현이라, 58%와 한 문장에 섞어 쓰면 뜻이 달라진다.

매매 쪽 숫자는 또 다른 통계다. 한국부동산원 주간 동향에서 서울 아파트 매매가격은 10월 첫째 주(10월 5일 기준) 전주 대비 0.12% 올라 87주 연속 상승했다. 상승폭이 0.03%p 커지며 6주 만에 다시 확대된 주였다. 같은 시기 강남3구는 하락세였다.

임대료 숫자는 6월 말 분기 평균이고, 매매 숫자는 10월 초 한 주의 지수 변동이다. 시점도 지표도 달라서 '집값이 오르니 임대료도 올랐다'처럼 한 줄로 잇기 어렵다. 서초구 환산 임대료가 가장 높았던 2분기와 강남3구 매매가가 하락세였던 10월 초를 나란히 놓을 때도 마찬가지다.

확인할 것

• 전환율의 출처와 시점: 부동산원 통계인지, 법정 상한인지. 몇 년 몇 분기, 어느 지역 값인지.
• 면적대: 317만원은 전용 60~85㎡ 기준이다. 전용 59㎡ 이하나 85㎡ 초과 집이라면 리포트 평균과 같은 칸이 아니다.
• 계약 시점: 리포트는 2026년 2분기 값이다. 내 계약이 2년 전에 맺은 것이라면 당시 시장과 비교하는 셈이 된다.
• 평균의 한계: 평균은 일부 고액 계약에 끌려 올라갈 수 있다. 중위값이 따로 공개되는지 리포트 원문에서 확인한다.
• 매매 통계와의 구분: 87주 연속 상승은 매매가격지수 이야기이고 임대료 통계가 아니다.

끝으로

같은 계약도 전환율을 4%로 잡느냐 6%로 잡느냐에 따라 환산액이 50만원 움직였다(보증금 3억원 가상 계약 기준). 317만원과 내 숫자를 견줄 때 금액보다 먼저 맞출 것은, 내가 넣은 전환율이 2026년 2분기 서울 아파트 값인지다.

출처: 알스퀘어 '2026 서울 주택 전월세시장 리포트'(2026-10-23 발간, 뉴스핌·벤처스퀘어·국민일보 보도로 확인, 숫자 기준 2026-06-30) · 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향(파이낸셜뉴스·YTN 보도, 2026-10-05 기준). 리포트 원문은 직접 열람하지 못했다. 예시 계약과 전환율은 계산 연습용 가상 숫자이며, 역산 값은 단순 계산이다. 이 글은 정보 제공용이며 투자 권유가 아닙니다.