압구정 실거래가 하락폭, 같은 면적·층·날짜로 직접 재는 순서

신현대12차 전용 182.95㎡는 7월에 112억5000만원에 거래됐다. 10월에는 88억원과 92억원에 한 건씩 팔렸다. 둘 중 어느 쪽을 '최근 거래'로 잡느냐에 따라 하락률은 -21.8%도 되고 -18.2%도 된다. 같은 단지, 같은 면적, 같은 달 안에서 벌어진 일이다.

기사 제목의 '고점서 몇십억 하락'은 대개 최고가 한 건과 최근 거래 한 건의 차이다. 두 건이 같은 층인지, 몇 달 간격인지는 제목에 나오지 않는다. 신현대11차의 '35억'도 그 두 가지를 채워 넣으면 다르게 읽힌다. 숫자는 국토부 실거래가를 인용한 보도(2026-10-21~27)와 한국부동산원 주간 동향(10월 19일 기준)에서 가져왔다.

출발점: 뺄셈보다 나눗셈

하락폭(억원)은 집값이 비쌀수록 커 보인다. 130억짜리 집의 10억과 13억짜리 집의 10억은 무게가 다르다. 그래서 먼저 비율로 바꾼다.

식은 한 줄이다. 하락률 = (최근 거래가 − 기준 거래가) ÷ 기준 거래가.

보도된 세 단지를 이 식에 넣으면 아래와 같다(단순 계산).

현대1차는 기사에 실거래가 출처가 적혀 있지 않아 국토부 원자료로 대조하지 못한 숫자다. 표에는 넣되 다른 두 단지와 같은 무게로 읽지 않는다.

실거래가 공개시스템에서 숫자를 가져오는 순서

1단계. 단지와 전용면적을 고정한다

국토부 실거래가 공개시스템에서 지역(강남구 압구정동)과 단지명을 고른 뒤, 전용면적 칸을 확인한다. 신현대12차의 182.95㎡와 신현대11차의 183㎡는 숫자가 비슷해도 다른 단지다. 두 단지를 섞어 '압구정 신현대 183㎡'로 묶으면 최고가와 최근가가 서로 다른 집에서 나온다.

흔한 실수는 공급면적(평형)과 전용면적을 섞는 것이다. 기사마다 표기가 다르니 비교는 전용면적 하나로만 한다.

2단계. 층을 같이 적는다

같은 단지, 같은 면적이라도 층과 동 위치, 한강 조망 여부, 수리 상태에 따라 값이 수억 원씩 갈린다. 공개시스템에는 거래마다 층이 함께 표시된다. 최고가 거래와 최근 거래의 층을 나란히 적어 두면, 하락률 가운데 얼마가 '시점 차이'이고 얼마가 '집 차이'인지 감을 잡을 수 있다.

신현대12차의 10월 두 건이 좋은 예다. 일주일 사이 88억원과 92억원, 4억원이 벌어졌다. 88억원 기준으로 약 4.5%다(단순 계산). 같은 달 같은 면적에서도 이만큼 흔들린다면, 거래 한 건으로 잰 하락률에는 그 정도의 오차 폭이 원래 들어 있다고 보는 편이 맞다.

3단계. 기준점을 하나로 정하지 않는다

최고가 대비만 보면 숫자가 가장 크게 나온다. 같은 면적의 직전 거래, 1년 전 같은 달 거래도 함께 적는다. 기준을 셋으로 놓으면 '고점 한 건이 유난히 높았던 것인지', '꾸준히 내려온 것인지'가 갈린다.

이번 조사에서 신현대11차의 2026년 7월 거래가는 매체마다 달라 표에서 뺐다. 이런 경우엔 공개시스템에서 해당 월을 직접 열어 보는 수밖에 없다.

4단계. 간격으로 다시 나눈다

하락률이 크다고 빠르게 내린 것은 아니다. 신현대11차는 약 10개월에 걸친 35억원, 신현대12차는 약 3개월에 걸친 20억5000만~24억5000만원이다. 월 단위로 단순히 나누면 11차는 월 약 3억5000만원, 12차는 월 약 7억~8억원이다. 절대 하락폭은 11차가 크지만, 속도는 12차 쪽이 빨랐던 셈이다(월 단위 단순 계산, 실제 계약일 간격은 공개시스템에서 확인).

5단계. 아직 덜 채워진 칸을 표시한다

10월 계약분은 신고 기한이 남아 있다. 지금 보이는 10월 거래 목록은 확정본이 아니다. 공개시스템에는 계약이 해제되면 해제 여부가 따로 표시되므로, 몇 주 뒤 같은 화면을 다시 열어 거래가 늘었는지, 해제 표시가 붙었는지 확인한다.

개별 거래와 주간 지수는 다른 자로 잰다

한국부동산원 주간 아파트 가격동향(10월 셋째 주, 10월 19일 기준)에서 강남구는 전주보다 0.31% 내렸고, 하락은 11주째다. 같은 주 서울 전체는 0.13% 올랐다.

이 지수는 표본 아파트의 시세 변동을 모은 값이다. 거래 한 건의 가격과는 측정 방식이 다르다. 그래서 '주간 -0.31%'와 '단지 -21.8%'를 한 문장에 놓고 비교하면 안 된다.

11주 누적 하락률을 알고 싶다면 주간 변동률을 매주 곱해 이어 붙여야 한다. 이번 조사에서는 11주 각각의 값을 모두 확인하지 못해 누적치는 싣지 않는다. 부동산원 통계 누리집(R-ONE)에서 강남구 주간 시계열을 내려받으면 직접 곱해 볼 수 있다.

이유로 꼽히는 세 가지, 상태부터 가린다

기사들은 하락 배경으로 재건축 일정, 세제개편안, 대출·금리를 꼽는다. 기사의 해석이지 인과가 입증된 것은 아니다. 직접 확인할 때는 각 항목이 확정된 규정인지, 계획인지, 정부안인지부터 나눈다.

재건축 일정과 조합원 지위

압구정2구역(신현대9·11·12차)은 2026년 11월 초 사업시행계획인가를 신청할 예정이고, 3구역은 2027년 3월 신청 예정이다(2026-10-28 보도 기준). 둘 다 계획이다.

규정 쪽은 도시정비법 제39조다. 투기과열지구 재건축에서는 조합설립인가 뒤 집을 산 사람이 조합원이 될 수 없다. 서울은 2025년 10월 15일 대책으로 전역이 투기과열지구가 됐다. 예외는 1세대 1주택자가 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 경우 등이다(시행령 기준은 언론 보도로 확인).

기사들은 '인가 신청 전'이 처분 시한이라고 해석한다. 그런데 신청 시점이 왜 기준선이 되는지, 그 근거가 되는 예외 조항은 이번 조사에서 원문으로 확인하지 못했다. 국가법령정보센터에서 도시정비법 제39조 제2항과 시행령의 해당 조문을 직접 열어 '어떤 단계 전까지 어떤 조건이면 양도 가능한지' 문구를 찾는 것이 가장 확실하다.

압구정 아파트지구는 토지거래허가구역이기도 하다. 서울시가 2026년 4월 1일 재지정을 의결했고 기간은 2027년 4월 26일까지다(서울시 고시 원문은 미확인).

8월 3일 세제개편안

정부안이다. 국회 통과 여부는 이번 조사에서 확인하지 못했다. 내용은 이렇다. 종부세 1세대 1주택 기본공제를 실거주자는 12억원에서 14억원으로 늘리고, 비거주자는 12억원에서 9억원으로 줄인다. 같은 1주택이라도 거주 여부로 공제 기준선이 5억원 갈린다. 시행은 2027년부터 단계적이다.

양도세 장기보유특별공제는 거주 중심으로 바꾸고 한도를 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 둔다. 다주택자의 조정대상지역 양도세 중과는 2027~2028년 한시 완화한다.

세액 자체는 공제 뒤의 공정시장가액비율과 세율이 확정돼야 계산할 수 있다. 진행 단계는 국회 의안정보시스템에서 종합부동산세법·소득세법 개정안을 검색해 '위원회 심사' 칸이 어디까지 찼는지로 확인한다(단순 정리, 세무 자문 아님).

대출 한도와 금리

기사들은 대출 규제와 금리도 꼽는다. 이번 조사에서는 금리 변동 시점과 수준, 대출 한도 금액을 원자료로 맞춰 보지 못해 숫자를 싣지 않는다. 기준금리는 한국은행 통화정책방향 발표문, 대출 한도는 금융위원회 보도자료 원문에서 날짜와 함께 확인한다.

리츠 분배금 쪽에서 같은 변수를 재는 법

국내 상장 리츠는 대부분 오피스·물류·리테일 같은 상업용 건물을 담는다. 압구정 거래가가 리츠 분배금으로 바로 이어지는 구조는 아니다. 두 쪽에 공통으로 걸리는 변수는 금리다.

리츠는 임대 수익에서 차입 이자를 내고 남은 돈을 나눈다. 계산 연습용 가상 숫자로 보면, 임대 수익 100에 이자 40이면 분배 재원은 60이다. 재조달 금리가 올라 이자가 50이 되면 재원은 50, 분배 재원이 약 16.7% 준다. 임대 수익이 그대로여도 이자 칸 하나로 분배가 움직인다.

내 리츠나 리츠 ETF에서 이 계산을 해 보려면 세 칸을 채운다. 담긴 리츠의 차입금 만기, 재조달 때 적용된 금리, 그리고 최근 분배금 공지 금액이다. 이번 조사에서는 같은 기간 리츠 ETF의 가격·분배금 숫자를 확인하지 못해 싣지 않았다.

국내 리츠 관련 상품의 분배 이력을 한곳에서 보려면 아래 목록에서 시작하면 된다.

여러 상품의 분배금과 가격 흐름을 나란히 놓고 보려면 비교 화면을 쓴다.

확인할 것

• 실거래가 비교는 같은 단지·같은 전용면적·층·계약일을 함께 적었는가.
• 10월 계약분은 신고 기한이 남아 있다. 몇 주 뒤 거래 추가와 해제 표시를 다시 본다.
• 현대1차 130억→80억은 국토부 원자료로 대조하지 못한 보도 숫자다.
• 주간 지수(-0.31%)와 개별 거래 하락률은 다른 자다. 섞어서 비교하지 않는다.
• 2구역 11월 초 인가 신청은 계획이다. 실제 신청 공고가 나왔는지 확인한다.
• 세제개편안은 정부안이다. 국회 심사 단계와 수정 여부를 의안정보시스템에서 본다.
• 조합원 지위 예외 조항은 도시정비법·시행령 원문으로 확인한다.

끝으로

지금 숫자로 말할 수 있는 것은 신현대12차 182.95㎡가 7월보다 20억5000만~24억5000만원 낮은 값에 10월 두 차례 거래됐다는 데까지다. 10월 계약분은 신고가 다 차지 않았고, 일주일 사이 두 건도 4억원이 벌어졌다. 이것이 흐름인지, 층과 집 상태가 만든 차이인지는 아직 가릴 수 없다. 하락 배경으로 꼽히는 인가 신청과 세제개편안도 각각 계획과 정부안 단계다.

압구정2구역 인가 신청이 실제로 들어가면, 그 뒤 신고되는 같은 면적 거래를 위 표의 다섯째 줄로 적는다. 층과 계약일까지 적어 두면 10월의 88억원·92억원을 그 한 줄과 나란히 놓고 볼 수 있다.

출처: 국민일보·재경일보·비즈워치(국토부 실거래가 인용, 2026-10-16~28) · 연합뉴스(코리안센터 전재, 부동산원 10월 19일 기준) · 경향신문·국회도서관(세제개편안 2026-08-03) · 헤럴드경제(토지거래허가구역 2026-04-01). 하락률·월 단위 속도는 보도 숫자를 단순 계산한 값이며, 리츠 계산 예시는 계산 연습용 가상 숫자로 실제 상품 값이 아닙니다. 세금 내용은 단순 정리이며 세무 자문이 아닙니다. 이 글은 정보 제공용이며 투자 권유가 아닙니다.