서울 평균 전셋값과 전세지수, 내 단지 오름폭으로 옮기는 순서

서울 아파트 평균 전셋값 7억2898만원을 내 계약서 옆에 놓으려면, 그 숫자가 '수준'인지 '변화'인지부터 갈라야 한다. KB부동산이 10월 28일 낸 월간 통계에는 두 종류가 같이 들어 있다. 원 단위로 적힌 평균 전세가격, 그리고 기준 시점을 100으로 두고 움직임을 이어 붙인 전세가격지수다.

둘은 같은 방향을 가리키지만 같은 질문에 답하지는 않는다. 평균가격은 "서울 아파트 전세가 대략 얼마짜리냐"에 가깝고, 지수는 "같은 집의 전셋값이 얼마나 움직였냐"에 가깝다. 다음 갱신 때 보증금이 얼마나 달라질지 가늠하려는 세입자에게 쓸모 있는 건 대개 뒤쪽이다.

맞대 볼 숫자는 다섯 개다

KB부동산 기준 서울 아파트 평균 전세가격은 지난해 12월 말 6억6598만원이었고, 올해 10월 7억2898만원이 됐다(2026-10-28 기준). 차이는 6300만원, 비율로는 9.5%다. 2023년 8월부터 39개월 연속 올랐고 10월 숫자는 역대 최고다.

여기서 9.5%는 1년 상승률이 아니라 열 달 치 오름폭이다. 지난해 10월과 비교한 숫자는 이번에 확인한 보도 어디에도 없어서 이 글은 그 칸을 비워 둔다. "1년 새 몇 % 올랐다"는 문장을 보면 그 숫자가 어느 달과 어느 달 사이인지부터 물어야 하는 이유다.

지수 쪽 숫자는 따로 있다. 파이낸셜뉴스가 전한 KB 월간 시계열에서 10월 서울 아파트 전세가격지수는 108.7로 통계 작성 이래 가장 높고, 8월(107.1)보다 1.6포인트 올랐다.

평균가격은 '얼마짜리', 지수는 '얼마나'

평균가격은 그달 시세가 매겨진 아파트들의 전셋값을 대표하는 값이다. 그래서 그 묶음에 어떤 단지가 들어 있느냐, 비싼 단지와 싼 단지의 구성이 어떻게 달라졌느냐에도 함께 움직일 수 있다. 액수로 말해 주니 감이 빨리 오지만, 그만큼 내 집 사정과는 거리가 생긴다.

지수는 기준 시점을 100으로 놓고 그 뒤의 변동률을 차곡차곡 곱해 온 값이다. 108.7이라는 숫자 자체에는 '원'이라는 의미가 없다. 두 시점의 지수를 서로 나눠야 비로소 "그사이 몇 % 움직였나"가 나온다.

흔한 실수는 둘을 한 문장에 섞는 것이다. "평균 9.5% 올랐고 지수도 최고"라고 이어 쓰면 마치 같은 기간의 두 측정처럼 읽히는데, 앞은 열 달, 뒤는 이번에 확인된 범위로는 두 달 치다.

1단계: 같은 달끼리 나눈다

식은 하나다. (나중 값 − 처음 값) ÷ 처음 값. 평균가격이라면 6300만원 ÷ 6억6598만원 ≈ 9.5%, 지수라면 1.6 ÷ 107.1 ≈ 1.5%다(단순 계산).

이 두 결과를 나란히 놓고 "지수는 덜 올랐다"고 읽으면 안 된다. 기간이 다섯 배 차이 나기 때문이다. 지수로 연초 대비 오름폭을 보려면 KB 월간 시계열 파일에서 지난해 12월 지수를 찾아 10월 108.7과 나눠야 한다. 이번 조사에서는 그 12월 값을 확인하지 못해 계산하지 않았다.

열 달 6300만원을 10으로 나누면 한 달 630만원꼴이다. 다만 이건 단순 평균일 뿐, 매달 같은 폭으로 오른 게 아니다. 월별 오름폭은 시계열 표에서 달마다 직접 빼 봐야 보인다.

2단계: 서울 평균을 권역으로 쪼갠다

같은 10월, 강북 14개구 평균은 6억281만원으로 처음 6억원을 넘었다. 강남 11개구는 8억4178만원이다. 두 권역의 차이는 2억3897만원, 강남이 강북의 약 1.4배다(단순 계산).

서울 전체를 100으로 두고 다시 적으면 감이 달라진다. 강북은 82.7, 강남은 115.5다. 서울 평균 7억2898만원은 어느 권역의 전형적인 숫자도 아니고, 두 권역 사이 어딘가에 걸린 값이다.

강북에 사는 세입자가 7억2898만원을 기준으로 내 보증금이 싸다 비싸다를 따지면 출발점이 1억2617만원 어긋난다. 적어도 권역 평균부터 대조하는 게 맞다. 다만 권역별 연초 값은 이번에 확인하지 못해, 권역별 '오름폭'은 이 글에서 계산하지 않는다.

3단계: 내 단지 시세를 같은 두 달로 뽑는다

KB부동산 사이트나 앱에서 단지 시세 이력을 보면 달마다 전세 시세가 적혀 있다. 여기서 뽑을 칸은 두 개, 비교하려는 지수와 같은 두 달의 시세다.

가상의 단지로 연습해 보자. 8월 전세 시세 5억2000만원, 10월 5억3000만원이라면 1000만원 ÷ 5억2000만원 ≈ 1.9%다. 같은 기간 서울 아파트 지수가 약 1.5% 움직였으니, 이 단지는 서울 전체보다 조금 더 빨리 오른 셈이 된다. 숫자는 계산 연습용 가정이다.

같은 단지를 연초 대비 평균가격 9.5%와 대조하려면 단지 시세도 지난해 12월 값부터 뽑아야 한다. 5억원에서 5억3000만원이었다면 6.0%다. 이걸 보고 "서울보다 덜 올랐다"고 단정하기 전에, 9.5%는 구성 변화까지 섞인 평균이라는 점을 함께 적어 둔다.

4단계: 계약서 숫자를 세 번째 칸에 적는다

계약서에는 계약 당시 보증금이 있다. 그 옆에 계약한 달의 단지 시세, 가장 최근 달의 단지 시세를 적으면 세 칸이 된다. 계약 보증금과 당시 시세의 간격, 당시 시세와 최근 시세의 간격을 따로 보는 것이 요령이다.

처음 간격은 계약 조건의 문제이고, 두 번째 간격은 시장의 움직임이다. 둘을 합쳐 "시세보다 얼마 싸게 산다"로만 기억하면 갱신 협상 때 어느 쪽 이야기를 하는지 흐려진다.

인상분이 정해지면 그 돈을 언제까지 어떻게 마련할지가 남는다. 서울 평균이 연초보다 오른 6300만원을 예로, 월 적립액과 기간을 바꿔 넣으며 쌓이는 속도를 볼 수 있다.

확인할 것

• 기간: 상승률을 볼 때마다 처음 달과 나중 달을 같이 적는다. 열 달 치와 두 달 치, 연초 대비와 전년 동월 대비는 서로 대신할 수 없다.
• 주택 유형: 아파트가 아니라 연립에 산다면 아파트 지수가 아니라 연립 지수를 봐야 한다. KB 10월 서울 연립주택 전세가격지수도 101.6으로 최고치였다(8월 101.3). 같은 두 달 오름폭은 아파트보다 훨씬 작다.
• 기관: 한국부동산원의 10월 서울 아파트 전세 변동률은 10월 30일 현재 확인되지 않았다. 다른 기관 숫자를 옆에 둘 때는 조사 대상과 방식이 다르다는 점을 칸 이름에 적어 둔다.
• 권역 경계: 강북 14개구·강남 11개구 구분에서 내 자치구가 어느 쪽인지 KB 통계표 각주로 확인한다.
• 시세와 실거래: 단지 시세는 거래가 아니라 평가값이다. 같은 단지 최근 실거래가 있으면 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 함께 본다.

마치면서

이번 숫자에서 눈여겨볼 대목은 평균 7억원대보다 강북 14개구가 처음 6억원을 넘었다는 쪽이다. 서울 평균의 82.7% 수준인 권역에서도 앞자리가 바뀌었다는 건, 오름세가 비싼 동네의 평균만 끌어올린 결과는 아니라는 신호로 읽힌다. 다만 권역별 오름폭은 아직 같은 기간으로 맞춰 본 숫자가 없다.

다음 달 KB 월간 통계가 나오면 108.7 옆에 한 칸이 더 생긴다. 그달 내 단지 시세를 같은 줄에 적어 두면, 서울 전체가 오른 만큼 내 집도 올랐는지는 두 줄의 기울기 차이로 드러난다.

출처: KB부동산 월간 통계(아주경제·헤럴드경제·파이낸셜뉴스 인용, 2026-10-28~29), 한국부동산원 주택가격동향(국가지표체계). 차이·비율·권역 지수 환산은 보도 숫자를 단순 계산한 값이며, 5억원대 단지 시세는 계산 연습용 가정 숫자로 실제 단지 값이 아니다. 이 글은 정보 제공용이며 투자 권유가 아닙니다.