서울 매물 늘었는데 값은 90주째 상승, 세 숫자 따로 재는 순서

서울 아파트 매물은 연중 최고치 근처까지 쌓였다는데, 한국부동산원 조사로 서울 아파트값은 10월 넷째 주(26일 기준)까지 90주 연속 올랐다. 같은 표를 한 줄만 더 읽으면 그림이 또 달라진다. 그 주 상승폭은 0.09%로, 2주 전 0.16%에서 계속 줄고 있다.

셋 중 틀린 숫자는 없다. 매물 수와 거래량과 가격지수는 서로 다른 곳이 서로 다른 방법으로 세는 숫자인데, 이번 주 기사들은 이 셋을 한 문단에 섞어 쓴다. '매물이 쌓였다'는 말을 내 동네 숫자로 확인하려면 그 매물을 누가, 언제 셌는지부터 적어야 한다.

세 숫자는 각각 무엇을 세나

매물은 '팔려고 내놓은 집'의 수다. 정부 통계가 아니라 민간 부동산 앱이 중개업소 등록 매물을 모아 센 값이다. 같은 집이 여러 중개업소에 올라가면 겹쳐 잡힐 수 있고, 앱마다 집계하는 날이 달라 같은 주 기사라도 매체마다 끝자리가 다르다.

거래량은 '주인이 바뀐 집'의 수다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고된 계약을 센다. 계약 후 30일 안에 신고하면 되기 때문에, 막 끝난 달의 숫자는 아직 덜 찬 상태로 보인다.

가격지수는 '표본 아파트의 시세가 얼마나 움직였나'다. 한국부동산원 주간 동향은 표본 단지의 시세를 조사해 지난주 대비 변동률로 낸다. 매물이 몇 건인지, 거래가 몇 건인지는 이 지수에 직접 들어가지 않는다.

그래서 "매물이 늘었는데 왜 값이 오르나"라는 질문은 셋의 성격을 섞은 질문이다. 매물은 집주인이 내놓기만 하면 늘고, 지수는 그 주에 확인된 시세가 정한다. 거래가 적은 시기에는 두 숫자가 다른 방향을 가리키는 일이 흔하다.

확인 순서, 여섯 칸

아래 여섯 칸을 메모장에 한 줄씩 적어 가며 채우면 된다. 숫자를 하나 얻을 때마다 출처와 기준일을 옆에 붙이는 게 핵심이다.

1. 매물 숫자의 출처와 날짜를 적는다

기사에서 매물 수를 봤다면 앱 이름, 집계일, 매매 매물인지 전세 매물인지를 먼저 적는다. 기사 본문에 이 세 가지가 없으면 그 숫자는 다른 숫자와 비교하지 않는다.

흔한 실수는 서로 다른 앱의 숫자를 이어 붙여 증감을 계산하는 것이다. 앱마다 수집 범위가 달라, A앱의 지난달 값과 B앱의 이번 주 값을 빼면 실제 변화가 아니라 집계 방식의 차이가 나온다. 증감은 반드시 같은 앱, 같은 지역 범위 안에서 잰다.

2. 비교 기점을 고른다

같은 매물 수라도 어디와 비교하느냐에 따라 증가율이 크게 달라진다. 올해 가장 적었던 날과 비교하면 증가율이 커지고, 3개월 전과 비교하면 작아지며, 연중 최고치와 비교하면 오히려 '아직 못 미쳤다'가 된다.

이번 주 보도들도 기점을 각자 다르게 잡았다. 기점 날짜를 밝히지 않은 '몇 % 증가'는 아예 계산에 넣지 않는 편이 안전하다. 요즘 자주 듣는 매물 증가율 가운데도 언제와 비교했는지 알 수 없는 숫자가 섞여 있다.

3. 거래량은 계약일 기준으로, 최근 달은 빼고 본다

실거래가 공개시스템에서 지역을 서울, 유형을 아파트 매매로 고르고 계약일 기준으로 월별 건수를 센다. 이때 직전 달은 신고 기한 30일이 다 지나지 않았을 수 있다. 10월 계약분은 11월 말이 지나야 대부분 채워진다.

흔한 실수는 신고가 덜 찬 이번 달 건수를 보고 "거래가 반토막 났다"고 읽는 것이다. 비교는 신고 기한이 끝난 달끼리 한다. 기사에 나온 최근 달 거래량을 쓸 때도 "이후 늘 수 있다"는 단서를 같이 적어 둔다.

4. 매물을 거래량으로 나눠 본다

1단계와 3단계 숫자가 모이면 나눗셈 하나로 '지금 쌓인 매물이 몇 달치 거래량인가'를 볼 수 있다. 식은 이렇다. 매물 수 ÷ 최근 확정된 달의 거래량 = 소진 개월 수.

예를 들어 어느 구의 매물이 1,000건이고 신고가 끝난 달의 거래가 100건이라면, 지금 속도로 다 팔리는 데 10개월치라는 뜻이다. 이 숫자는 계산 연습용 가정이며 실제 자치구 값이 아니다.

이 비율의 함정은 분자와 분모의 날짜가 다르다는 점이다. 매물은 오늘 집계이고 거래는 한두 달 전 계약이다. 그래서 이 값은 정확한 예측이 아니라, 같은 방식으로 매달 다시 계산했을 때 커지는지 줄어드는지를 보는 방향 지표로 쓴다.

가격은 '얼마나 빨리 오르나'로 읽는다

5단계는 한국부동산원 주간 동향이다. R-ONE에서 주간 아파트 가격동향을 열면 지역별 매매·전세 변동률이 나온다. 이 글의 숫자는 부동산원 발표를 같은 값으로 전한 MBC·민주신문·연합인포맥스 보도 기준이다.

읽는 순서는 두 가지다. 먼저 부호를 본다. 0.09%는 여전히 플러스이므로 '90주 연속 상승'이라는 기록은 맞다. 다음으로 폭을 본다. 0.16%에서 0.13%, 0.09%로 2주 연속 줄었다.

흔한 실수는 상승폭이 줄어든 것을 '가격이 내리기 시작했다'로 읽는 것이다. 둔화는 오르는 속도가 느려졌다는 뜻이지 값이 떨어졌다는 뜻이 아니다. 반대로 '90주 연속'만 보고 상승세가 그대로라고 읽는 것도 절반만 본 것이다. 두 말은 한 주 안에서 동시에 사실이다.

또 하나 짚을 점은 이 지수가 표본 시세 조사라는 것이다. 거래가 적은 주에는 시세를 판단할 근거가 되는 실제 계약도 적다. 그래서 매물이 쌓이는 시기의 주간 지수는 몇 건의 거래와 조사 시점의 시세 판단에 더 크게 기댄다.

전세 칸을 같이 채워야 하는 이유

6단계는 같은 표의 전세 칸이다. 10월 넷째 주 서울 아파트 전세는 0.17% 올라 전주 0.16%보다 오름폭이 커졌다. 같은 주 매매 0.09%와의 차이는 0.08%p, 속도로는 두 배 가까이 된다.

누적으로도 전세 8.91%가 매매 8.73%를 앞섰다. 더 눈에 띄는 건 1년 전과의 비교다. 지난해 같은 기간 전세 누적 상승률은 2.31%였다. 8.91을 2.31로 나누면 약 3.9배, 단순 계산이다.

예외도 표에 적어 둔다. 서초구 전세는 반포·잠원동을 중심으로 0.10% 내렸다. 서울 평균이 오른 주에도 구 단위로 내려가면 부호가 바뀔 수 있다는 뜻이다. 다만 서초 말고 다른 모든 구가 올랐는지는 구별 전수 숫자로 확인하지 못했다.

전세 칸이 필요한 이유는 매물과 거래 사이의 간격을 해석할 때 쓰이기 때문이다. 집을 사지 않은 수요가 전세에 머문다는 설명이 자주 붙는데, 매매 속도는 줄고 전세 속도는 커진 이번 주 숫자와 방향은 맞는다. 다만 이 표만으로 둘 사이의 인과까지 확인되지는 않는다.

매일 거래로 값이 정해지는 부동산과 나란히 보기

아파트 가격지수와 성격이 정반대인 부동산 가격도 있다. 상장 리츠는 거래소에서 매일 사고팔리므로, 호가와 체결 사이의 간격이 하루 안에 정리되고 그 결과가 곧 가격이 된다. 매물이 쌓여도 지수가 바로 반응하지 않는 아파트와 비교하면, 거래가 가격을 만드는 속도의 차이를 볼 수 있다.

리츠 가격에는 금리와 임대 수익 전망이 함께 실려 서울 아파트값과 같은 방향으로 움직이지는 않는다. 비교의 목적은 수익률이 아니라 '가격이 정해지는 방식'의 차이를 보는 데 있다.

확인할 것

• 매물 숫자에는 앱 이름·집계일·매매/전세 구분이 붙어 있나. 없으면 비교에 쓰지 않는다.
• 증가율의 기점이 연중 최저인지, 3개월 전인지, 연중 최고인지.
• 거래량의 마지막 달이 신고 기한 30일을 다 채웠나.
• 소진 개월 수는 분자(오늘 매물)와 분모(지난달 거래)의 날짜가 다르다는 점.
• 주간 지수는 부호와 폭을 따로 읽었나. 둔화를 하락으로 읽지 않았나.
• 서울 평균과 내 자치구 숫자의 부호가 같은지(서초 전세처럼 다를 수 있다).

마치면서

이번 주 숫자로 판단할 수 있는 건 여기까지다. 서울 아파트값은 아직 오르고 있고, 오르는 속도는 2주째 줄었다. 쌓인 매물이 얼마나 빨리 계약으로 바뀌는지는 지금 나와 있는 숫자로 계산할 수 없다. 분모가 될 10월 거래 신고가 11월 말에야 채워지기 때문이다. 주간 지수에는 매물과 거래 건수가 직접 들어가지 않는다. 그래서 그 간격이 벌어지는지 좁혀지는지는 지수의 부호만 봐서는 드러나지 않는다.

11월 말에는 같은 앱에서 내 자치구 매물을 다시 세어 10월 거래량으로 나눠 본다. 그 값이 9월 거래량으로 계산했던 값보다 작아졌다면, 쌓인 매물이 실제 계약으로 풀리기 시작했다는 첫 숫자가 된다. 커졌다면 지수의 플러스 행진과 별개로 매물이 거래보다 빨리 쌓이고 있다는 뜻이다.

수치는 한국부동산원 발표를 전한 보도 기준이며 원문 보도자료를 직접 열람한 값은 아니다. 배수·차이는 보도 숫자를 단순 계산한 값이고, 매물 1,000건·거래 100건 예시는 계산 연습용 가정 숫자로 실제 값이 아니다. 이 글은 정보 제공용이며 투자 권유가 아닙니다.