실거래가 하락' 발언, 내 단지 거래 기록으로 직접 재는 순서

"주요 지역의 실제 거래가격이 놀라울 정도로 떨어지고 있다." 11월 3일 국무회의 모두발언에서 이재명 대통령이 한 말이다. 그보다 앞서 10월 29일 한국부동산원이 발표한 주간 통계에서 서울 아파트 매매가격은 0.09% 올라 90주째 상승을 이어 갔다.

같은 서울을 두고 한쪽은 떨어진다고 하고 다른 쪽은 오른다고 한다. 그런데 대통령이 고른 단어는 '집값'이 아니라 '실제 거래가격'이었다. 발언에는 "물론 아닌 지역도 있지만"이 붙었고, 지역 이름도 하락률도 없었다. 서울 평균 지수로는 이 말이 맞는지 가릴 수 없다. 내가 아는 단지의 거래 기록을 한 건씩 들여다봐야 답이 나온다.

기사에 붙은 세 숫자는 서로 다른 것을 잰다

발언 전후로 기사에 따라붙은 숫자는 세 갈래다. 민간 집계 아실의 매물 건수, 한국부동산원의 월간 거래량, 한국부동산원 주간 가격지수. 셋 다 확인된 숫자지만 재는 대상과 기준일이 제각각이다.

매물 7만9,919건(10월 28일)은 지금 팔려고 내놓은 집이 '쌓인 양'이고, 9월 거래 3,915건은 한 달 동안 실제로 계약된 '흘러간 양'이다. 주간 +0.09%(10월 26일 기준)는 조사 대상 주택의 가격 변동을 모아 낸 값이다. 실거래가는 이 셋 어디에도 직접 들어 있지 않다. 거래량 3,915건 하나하나에 붙은 금액이 실거래가다.

그래서 '지수가 올랐으니 발언이 틀렸다'도, '하락 거래가 있으니 지수가 틀렸다'도 성립하지 않는다. 직접 확인할 수 있는 건 내가 보려는 단지에서 실제 계약 금액이 어떻게 움직였느냐다. 도구는 국토교통부 실거래가 공개시스템 하나면 된다.

1단계, 단지와 전용면적을 먼저 묶는다

시·군·구와 단지를 고르면 거래 목록이 나온다. 첫 실수가 여기서 생긴다. 같은 단지라도 전용 59㎡와 84㎡가 섞여 있으면, 작은 면적 거래가 몇 건 이어지는 것만으로 목록 전체가 내려앉은 것처럼 보인다.

면적은 하나로 고정한다. 같은 면적 안에서도 층에 따라 금액 차이가 크니 층수도 옆에 적어 둔다. 비교는 '같은 단지, 같은 면적, 비슷한 층' 안에서만 한다.

2단계, 신고일이 아니라 계약일로 다시 줄 세운다

두 번째 함정은 날짜다. 기사에서 '최근 거래'라 부르는 건 대개 최근에 신고된 거래인데, 신고는 계약 뒤 기한 안에만 하면 된다. 9월에 맺은 계약은 10월 말까지 신고할 수 있었다.

지난주 새로 뜬 거래가 사실은 몇 주 전 계약일 수 있다는 얘기다. 목록을 계약일 순서로 다시 놓아야 가격이 언제 움직였는지가 보인다. 9월 거래량 3,915건이 확정치가 아닌 것도 같은 이유다. 늦게 들어온 신고가 더해지면 숫자는 늘 수 있다.

3단계, 해제된 거래와 직거래를 따로 표시한다

목록에는 계약했다가 나중에 해제된 거래도 남는다. 해제 여부와 해제 사유 발생일이 따로 표시되니 반드시 본다. 해제 거래를 그대로 두면 성사되지 않은 금액이 고점이나 저점 자리에 끼어든다.

거래 유형이 중개거래인지 직거래인지도 확인한다. 직거래에는 가족 간 거래처럼 시세와 거리가 있는 금액이 섞일 여지가 있다. 다만 직거래 전부를 시세 밖이라고 볼 근거는 없으니, 지우지 말고 표시만 해 둔 채 중개거래만으로 한 번 더 흐름을 본다.

4단계, 하락률은 기준 거래를 밝히고 계산한다

식은 한 줄이다. 하락률 = (최근 거래가 − 기준 거래가) ÷ 기준 거래가 × 100. 어려운 건 식이 아니라 기준 거래를 무엇으로 잡느냐다.

아래는 계산 연습용 가정 단지다. 실제 단지·실제 금액이 아니다.

올해 고점 21억원을 기준으로 잡으면 9월 거래는 (19억 − 21억) ÷ 21억 ≈ -9.5%다. 해제된 8월 거래를 기준으로 쓰면 약 -7.3%가 나오지만, 성사되지 않은 계약이라 기준 자격이 없다. 7월 3층 거래와 비교하면 9월이 오히려 더 높은 층에서 더 낮게 팔린 셈이라 해석이 또 달라진다.

흔한 실수는 올해 가장 비싼 한 건을 기준으로 삼는 것이다. 고점 한 건은 그 단지의 보통 가격이라기보다 가장 조건이 좋았던 거래일 수 있다. 고점을 기준으로 잡았다면 그렇게 적어 두고, 같은 분기 중개거래 평균과도 한 번 더 비교한다.

5단계, 금액 옆에 거래 건수를 적는다

마지막 칸은 건수다. 서울 아파트 9월 매매는 3,915건으로 올해 들어 가장 적었다. 올해 가장 많았던 5월 8,946건보다 약 56%, 1년 전 9월 6,796건보다 42.4% 적다(한국부동산원 자료, 이투데이 인용).

거래가 이만큼 줄면 한 단지의 한 달 거래는 한두 건이거나 아예 없다. 그 한 건이 급하게 내놓은 매물이면 목록이 크게 꺾인 것처럼 보이고, 다음 달 한 건이 좋은 층이면 다시 튄다. 하락률 옆에 '석 달 동안 2건' 같은 건수를 붙이지 않으면 같은 숫자가 실제보다 훨씬 단단해 보인다.

주간 0.09%를 금액으로 바꾸면 눈금이 보인다

한국부동산원 10월 넷째 주(26일 기준, 29일 발표) 서울 아파트 매매가격은 0.09% 올랐다. 전주 0.13%보다 오름폭이 줄어 2주째 둔화했지만, 90주 연속 상승이다. 같은 주 서울 전세는 0.17% 올랐다(MBC 보도 기준).

계산 연습용으로 20억원짜리 집에 0.09%를 대면 한 주에 약 180만원이다. 앞의 가정 단지에서 9월 거래는 고점보다 한 건에 2억원 낮았다. 주간 지수는 이런 작은 폭이 한 주씩 쌓이는 숫자이고, 실거래가는 한 건에 수천만~억 단위로 출렁인다. 두 숫자가 다른 방향을 가리켜도 둘 다 틀리지 않을 수 있는 건 이 눈금 차이 때문이다.

매물 건수는 가격이 아니라 대기열이다

발언 앞부분, 매물이 급속도로 늘고 있다는 대목은 민간 집계와 맞는다. 아실 집계를 인용한 보도로 서울 아파트 매매 매물은 10월 28일 7만9,919건, 10월 31일 약 7만9,300건이었다. 올해 최고치는 3월 21일 8만80건이고, 10월 28일 숫자와는 161건 차이다. 세계일보는 올해 가장 적었던 1월 19일보다 43% 이상 늘었다고 전했다.

매물 숫자를 다룰 때 흔한 실수는 두 가지다. 하나는 날짜가 다른 숫자를 하나로 섞는 것으로, 28일과 31일 사이에도 600건가량 차이가 난다. 다른 하나는 매물 증가를 곧바로 가격 하락으로 읽는 것이다. 매물은 팔려는 사람의 대기열이다. 대기열이 길어지고 거래가 줄면 사려는 쪽과 팔려는 쪽의 간격이 벌어졌다는 신호지만, 계약이 어느 금액에서 맺어졌는지는 결국 실거래가 목록에서 나온다.

부동산 흐름을 상장 상품 쪽에서도 지켜보는 사람이라면 리츠의 분배·가격 기록을 옆에 둘 수 있다. 리츠가 담는 자산은 상품마다 다르고, 서울 아파트 실거래가와 곧바로 이어지지 않는다는 점은 감안해야 한다.

목요일 표에서 대조할 칸

11월 5일 목요일에 한국부동산원 주간 동향 다음 회차가 나온다. 원문은 부동산통계정보시스템(R-ONE)에 올라온다. 서울 매매 변동률이 0.09%에서 더 줄었는지, 0% 아래로 내려가 90주 기록이 끊겼는지가 첫 칸이다.

두 번째는 신고 기한이 지난 9월 거래량이 3,915건에서 얼마로 고쳐졌는지다. 세 번째는 지수 밖에 있다. 1~5단계로 정리해 둔 내 단지 목록에 10월 계약분이 새로 들어왔는지, 들어왔다면 같은 면적·비슷한 층의 직전 중개거래와 견줘 어느 쪽인지다.

확인할 것

• 대통령 발언에는 지역·기간·하락률이 없었다. 보도에 붙은 매물·거래량 숫자는 언론이 따로 가져온 자료다.
• 실거래가는 계약일 기준으로 다시 정렬하고, 해제 거래는 빼고, 직거래는 표시해 둔다.
• 주간 가격지수와 실거래가는 다른 통계다. 한쪽 숫자로 다른 쪽을 반박하지 않는다.
• 매물 건수는 민간 집계(아실)이고, 보도마다 집계 날짜가 다르다.
• 9월 거래량 3,915건은 신고 마감 전 집계라 이후 늘 수 있다.

끝으로

지금 확인되는 건 오름폭이 줄었다는 사실까지다. 서울 주간 변동률은 0.13%에서 0.09%로 내려왔지만 여전히 플러스이고, 둔화를 하락으로 바꿔 읽을 근거는 아직 없다. 반대로 한 달 거래가 3,915건까지 줄어든 시장에서는 어느 단지에 실제로 낮은 거래가 찍혀도 평균에는 잘 드러나지 않는다. 발언과 지수가 엇갈리는 자리는 그 사이에 있다.

그 기록이 한 달 치 온전히 모이는 다음 시점은 10월 계약분 신고가 끝나는 11월 말이다. 그때 같은 면적·비슷한 층의 중개거래가 직전 거래보다 낮은 쪽에 몇 건 쌓였는지 확인할 수 있다. 그 숫자가 있어야 발언 속 '하락'을 내 단지 기준으로 판단할 수 있다.

4단계 가정 단지와 20억원 예시는 계산 연습용 가정 숫자로 실제 시세가 아니며, 하락률·금액 환산은 단순 계산이다. 출처는 이투데이·세계일보(아실 인용)·MBC(한국부동산원 인용)·한국일보·뉴데일리·MTN 보도다. 이 글은 정보 제공용이며 투자 권유가 아닙니다.