11월 분양 4만4358가구, 일반분양 비중·실적률로 다시 재는 순서

10월 분양 일정표에는 3만8032가구가 올라 있었다. 10월 31일까지 실제로 분양된 건 2만7714가구다. 건설사가 공고를 내겠다고 적어 둔 숫자와 실제로 공고가 난 숫자 사이에는 매달 이 정도 거리가 생긴다.

11월 일정표에는 전국 60개 단지, 4만4358가구가 올라 있다(직방 집계). 보도에는 '1년 전보다 58% 증가'가 붙었다. 그런데 비교 대상인 작년 11월 2만8064가구는 이미 분양이 끝난 물량이다. 아직 공고도 나지 않은 숫자를 실적으로 나눠 얻은 증가율이다. 이 58%를 다시 나눠 보면, 청약통장으로 넣어 볼 수 있는 몫과 실제로 공고돼야 할 몫이 따로 보인다.

이 숫자가 세는 것과 세지 않는 것

비교에 쓰인 두 숫자는 성격부터 다르다. 2025년 11월 2만8064가구는 실제로 분양된 물량이고, 2026년 11월 4만4358가구는 계획이다. 58%는 실적을 분모로, 계획을 분자로 놓고 나눈 값이다.

전체 분양 가구에는 재건축·재개발 조합원에게 돌아가는 몫도 섞여 있다. 청약통장으로 넣어 볼 수 있는 건 그중 일반분양뿐이다. 청약을 준비하는 쪽에 가까운 숫자는 전체가 아니라 일반분양이다.

그리고 분양은 집을 짓는 과정의 중간 지점이다. 이번 달 분양이 늘었다고 그만큼 올해 들어가 살 집이 생기지는 않는다. 아래 계산은 분양 숫자 안에서만 하고, 입주 시점은 마지막 '확인할 것'으로 넘긴다.

1단계: 전체와 일반분양을 같은 식으로 따로 나누기

식은 한 줄이다. 증가율 = 올해 예정 ÷ 작년 실적 − 1.

전체는 44,358 ÷ 28,064 − 1로 약 58.1%가 나온다. 일반분양은 직방 집계로 올해 11월 예정 3만4909가구, 작년 11월 실적 1만7894가구라 34,909 ÷ 17,894 − 1, 약 95.1%다. 보도 숫자와 맞는다.

여기까지는 검산이다. 더 쓸모 있는 건 일반분양이 전체에서 차지하는 비중이다. 작년 11월은 17,894 ÷ 28,064로 약 63.8%였고, 올해 11월 예정은 34,909 ÷ 44,358로 약 78.7%다.

같은 가구 수 안에서 청약으로 풀리는 몫이 15%p 가까이 커졌다. 일반분양 증가율이 전체 증가율보다 훨씬 높게 나온 건 이 비중 차이 때문이다. 조합원 몫이 큰 정비사업보다 대부분을 일반분양하는 단지가 많이 잡혔을 가능성이 있지만, 단지별 사업 유형은 집계에 나와 있지 않다.

흔한 실수는 두 증가율을 한 문장에 섞는 것이다. "청약 물량이 58% 늘었다"는 틀린 문장이다. 청약 물량 기준이면 약 95%, 전체 기준이면 약 58%다. 또 집계 회사마다 단지 범위가 달라 숫자가 조금씩 다르게 나온다. 증가율을 낼 때는 같은 회사의 작년 숫자끼리 나눠야 한다.

2단계: 10월 실적률로 '작년 수준'의 문턱 구하기

계획이 다 지켜지지는 않는다. 직방 집계로 10월에는 3만8032가구가 계획돼 있었고, 실제로 분양된 건 2만7714가구였다(10월 31일 기준). 27,714 ÷ 38,032로 실적률은 약 72.9%다.

이 비율을 11월 계획에 곱해 보는 것보다 거꾸로 묻는 편이 더 많은 걸 알려 준다. 11월 계획 가운데 얼마가 실제로 나와야 작년 11월 실적과 같아지나.

전체 기준으로는 28,064 ÷ 44,358, 약 63.3%다. 일반분양 기준으로는 17,894 ÷ 34,909, 약 51.3%다. 계획의 63.3%만 공고돼도 전체 물량은 작년 11월을 넘고, 일반분양은 계획의 절반 남짓만 나와도 작년 수준에 닿는다는 뜻이다.

10월 실적률 72.9%는 전체 기준 문턱보다 약 9.6%p 위에 있다. 이 간격이 '그래도 작년보다는 많을 것'이라는 판단의 실제 여유분이다.

함정이 두 개 있다. 하나, 10월 실적률은 전체 가구 기준이다. 10월 일반분양이 계획 대비 얼마나 나왔는지는 확인한 보도에 없어서, 51.3%를 72.9%와 바로 비교하면 기준이 섞인다.

둘, 한 달 치 비율이 다음 달에도 비슷하리라는 근거는 없다. 11월은 단지가 60곳뿐이라 큰 단지 한두 곳이 다음 달로 밀리면 실적률이 크게 출렁인다. 문턱 63.3%는 고정된 숫자지만, 실적률은 이달이 끝나야 나온다.

3단계: 전국 합계를 서울·서울 밖 수도권·지방으로 쪼개기

직방 집계로 수도권은 1만9851가구, 지방은 2만4507가구다. 두 숫자를 더하면 44,358로 전국 합계와 맞는다. 지방이 약 55%, 수도권이 약 45%다.

서울은 6605가구로 수도권의 약 33.3%다. 수도권에서 서울을 빼면 19,851 − 6,605 = 13,246가구가 남는다. 경기와 인천을 합친 몫이다.

눈에 띄는 건 서울의 일반분양 비율이다. 2,457 ÷ 6,605로 약 37.2%, 전국 평균 78.7%의 절반에도 못 미친다. 서울을 뺀 나머지를 따로 재 보면 일반분양은 34,909 − 2,457 = 32,452가구, 전체는 44,358 − 6,605 = 37,753가구라 약 86.0%다.

서울 가구 수가 커 보여도 청약으로 나오는 몫은 얇다는 얘기다. 이투데이 보도로는 그 얇은 서울 일반분양에서도 가장 큰 몫이 서초구 반포동 '디에이치 반포124' 한 단지에서 나온다. 서울 청약 물량은 사실상 몇 개 단지의 공고 일정에 달려 있다.

여기서 흔한 실수는 "수도권 물량이 늘었다"를 서울 이야기로 읽는 것이다. 수도권 1만9851가구 가운데 서울은 3분의 1이고, 그 서울에서도 청약 몫은 3분의 1을 조금 넘는다. 지역별 작년 11월 실적은 확인한 보도에 없어서, 지역 단위 증가율은 이번 집계로 낼 수 없다.

4단계: 신규 택지 7만6700가구는 다른 장부에 적기

같은 주에 나온 큰 숫자가 하나 더 있다. 국토교통부는 10월 29일 김포 아라, 구리 건원, 하남 미사 K-컬처, 하남 감일2, 의정부 다락원, 고양 대곡 확장 등 경기 6곳을 신규 공공택지로 발표했다. 총 공급 규모는 7만6700가구다.

단위는 같은 '가구'지만 시간 축이 다르다. 택지 발표는 앞으로 지을 수 있는 규모이고, 분양 예정 물량은 이번 달 공고 계획이다. 택지 가구가 분양 통계에 잡히려면 지구계획과 사업승인을 거쳐 모집공고가 나야 한다. 7만6700을 4만4358 옆에 놓고 몇 배라고 따지면 서로 다른 장부를 섞는 셈이다.

고양 대곡 지식융합지구는 이번 확장으로 4000가구가 더해져 기존 9400가구에서 1만3400가구가 된다. 9,400 대비 약 42.6% 커지는 셈이다.

가구 수보다 먼저 나온 건 고양시의 조건이었다. 고양시는 "잠만 자는 도시로 남을 수 없다"며 일자리를 만들 자족 기능을 계획 단계에서 확정하고 보장하라고 요구했다. 과거 택지개발에서 약속된 자족용지가 줄거나 용도가 바뀐 사례를 근거로 들었고, 지역 언론에 따르면 '선 산업, 후 주택' 원칙을 내세우고 있다.

이 지구에서 확인할 칸은 가구 수가 아니라 자족용지 면적과 일자리 계획이다. 아직 어느 쪽도 발표된 숫자가 없다. 지구계획이 나올 때 그 두 칸이 채워지는지가 고양시 요구에 대한 첫 답이 된다.

월배에서 이어 보기

분양 물량은 계좌로 담을 수 있는 숫자가 아니다. 부동산 쪽 숫자를 상품 단위로 보고 싶다면, 리츠의 분배율을 가격 변동과 함께 놓고 총수익으로 따져 보는 쪽이 같은 '확인하는 법'에 가깝다.

확인할 것

• 11월 실적: 다음 달 직방 집계에서 실제 분양 가구를 2만8064가구로 나눠 증가율을 다시 낸다. 계획 대비 실적률이 63.3%를 넘었는지가 첫 대조점이다.
• 일반분양 실적: 일반분양 실적이 따로 발표되는지 본다. 나오지 않으면 51.3% 문턱은 대조할 수 없다.
• 서울 공고: 반포 단지를 포함한 서울 단지의 입주자 모집공고가 청약홈에 실제로 올라왔는지 확인한다.
• 집계 회사: 다른 회사 집계와 비교할 때는 작년 숫자도 같은 회사 것으로 맞춘다.
• 입주 시기: 모집공고문의 입주 예정 시기를 따로 적어 둔다. 분양 가구가 실제 집으로 바뀌는 시점은 거기에 있다.
• 대곡 자족용지: 지구계획 단계에서 자족용지 면적과 일자리 계획이 숫자로 나오는지 본다.

끝으로

다음 달 직방 집계가 나오면 실제 분양 가구를 44,358로 나눈다. 그 값이 63.3%를 넘으면 '작년보다 많다'는 문장은 계획이 아니라 기록이 된다.

다만 그 기록은 전국 합계에 대한 것이다. 전국 숫자가 문턱을 넘어도 서울 청약 물량은 몇 개 단지의 공고 일정에 달려 있다. 그렇게 분양된 집에 실제로 들어가 사는 시점은 모집공고문의 입주 예정 시기에 따로 적혀 있다.

출처는 이투데이·한국경제·아주경제(직방 집계 인용), 뉴스1/MTN·파이낸셜뉴스(국토교통부 신규택지 발표), 고양 지역언론 보도다. 증가율·일반분양 비중·문턱 실적률·지역별 차감 값은 보도 숫자를 단순 계산한 값이다. 이 글은 정보 제공용이며 투자 권유가 아닙니다.