서울 아파트 누적 8.73%, 지수 두 개로 작년 추월을 다시 재는 순서

서울 아파트값이 열 달 남짓 만에 작년 열두 달 치 상승률을 넘어섰다. 한국부동산원 주간 통계로 10월 26일 기준 올해 누적은 8.73%, 2025년 한 해(12월 다섯째 주까지)는 8.71%. 넘어선 폭은 0.02%p다. 반올림 한 자리, 잣대 하나만 바꿔도 순서가 흔들리는 거리다.

이 '추월'은 나눗셈 두 개를 맞댄 결과다. 누적 상승률은 매주 발표된 변동률을 차례로 더한 숫자가 아니라, 작년 마지막 주 가격지수를 출발점에 두고 이번 주 지수가 거기서 얼마나 움직였는지를 잰 값이다. 기사 숫자를 받아 적는 대신 같은 나눗셈을 직접 해 보면, 0.02%p가 어느 정도 단단한 차이인지도 같이 보인다.

맞대고 있는 두 숫자의 출신부터 본다

8.73%와 8.71%는 둘 다 부동산원의 주간 아파트 가격동향에서 나왔다. 같은 기관이 내는 월간 주택가격동향도 있는데, 월간 기준으로 보도된 작년 서울 아파트 상승률은 주간 숫자와 다르게 나온다(이투데이 보도). 주간과 월간은 조사 표본과 시점이 다른 별개의 시계열이라, 한쪽 해는 주간으로, 다른 해는 월간으로 가져오면 비교 자체가 성립하지 않는다.

기간도 다르다. 작년 숫자는 열두 달을 다 채운 값이고, 올해 숫자는 열 달 남짓에서 멈춘 중간 기록이다. 그러니 "추월"은 올해 연간 상승률이 확정됐다는 뜻이 아니라, 올해가 끝나기 전에 이미 작년과 같은 높이에 닿았다는 뜻으로 읽는 게 정확하다.

서울 평균 옆에 구 하나를 놓으면 같은 숫자가 다르게 보인다. 강남구는 작년 13.59% 올랐는데 올해는 10월 26일 기준 -1.64%로, 서울에서 유일하게 내린 구로 보도됐다(경향신문·뉴스인). 서울 평균이 작년과 거의 같다는 사실은, 서울 안의 움직임이 작년과 같았다는 뜻이 아니다.

1단계: 지수 두 개로 누적을 다시 세운다

식은 한 줄이다. 올해 누적(%) = (이번 주 지수 ÷ 작년 마지막 주 지수 − 1) × 100. 지수는 한국부동산원 부동산통계정보(R-ONE)의 주간 아파트 가격동향에서 '매매가격지수 → 서울'로 찾는다.

작년 연간 상승률도 같은 방식이다. 2025년 12월 다섯째 주 지수를 2024년 마지막 주 지수로 나누면 된다. 두 해를 같은 식으로 계산해야 8.73%와 8.71%가 같은 잣대 위에 선다.

흔한 실수는 출발점을 올해 1월 첫째 주로 잡는 것이다. 그러면 첫 주의 변동분이 빠진다. 출발점은 '올해 첫 주'가 아니라 '작년 마지막 주'다. 또 하나, 지수는 기준 시점이 개편되면 값 자체가 바뀌므로 두 지수를 같은 표에서 가져와야 한다.

2단계: 주간 변동률은 더하지 말고 곱한다

지수를 구하기 번거로우면 주간 변동률을 이어 붙이고 싶어진다. 이때는 더하기가 아니라 곱하기다. 직전 주 0.13%와 10월 넷째 주 0.09%를 더하면 0.22%, 곱하면 (1.0013 × 1.0009 − 1) = 약 0.2201%로 두 주만으로는 차이가 거의 없다.

문제는 40주 넘게 쌓을 때다. 발표되는 주간 변동률은 소수 둘째 자리에서 반올림된 값이라, 수십 주를 이어 붙이면 반올림 오차도 같이 쌓인다. 0.02%p를 다투는 비교에서 이 오차는 무시할 수 없는 크기다. 주간 변동률은 흐름을 보는 용도로, 누적은 지수로 재는 쪽이 맞다.

반대 방향의 실수도 있다. 주간 숫자를 1년으로 늘려 보는 것이다. 성북구의 10월 넷째 주 +0.39%를 52번 곱하면 약 22%가 나온다. 하지만 이건 한 주의 움직임이 1년 내내 똑같이 반복된다는 가정일 뿐, 성북구의 실제 연간 상승률과는 아무 관계가 없다.

3단계: 0.02%p를 반올림 범위로 펼쳐 본다

8.73%는 실제로는 8.725% 이상 8.735% 미만 어딘가다. 8.71%도 8.705%에서 8.715% 사이다. 두 범위를 맞대면 실제 간격은 약 0.01%p에서 0.03%p 사이로 벌어진다.

추월 자체가 뒤집히지는 않는다. 다만 "얼마나 넘었나"는 발표 숫자만으로는 소수 셋째 자리를 알 수 없다. 1단계에서 지수로 직접 계산하면 이 범위가 한 숫자로 좁혀진다. 기사에서 '0.02%p 차'를 볼 때, 그 숫자가 반올림된 두 값의 차라는 점까지 같이 기억해 두면 된다.

4단계: 연말까지 남은 주로 경우의 수를 돌린다

10월 26일이 월요일이니, 달력으로 세면 11월 2일부터 12월 28일까지 기준일이 아홉 번 더 있다. 실제 조사 일정은 부동산원 공표 일정에서 확인해야 하지만, 계산 연습에는 아홉 주로 충분하다.

남은 아홉 주가 모두 보합(0%)이면 올해는 8.73%로 끝난다. 아홉 주 내내 10월 넷째 주와 같은 +0.09%가 이어지면 1.0873 × 1.0009⁹ ≈ 1.0961, 즉 약 9.61%다. 반대로 남은 기간을 다 합쳐 약 -0.02%만 내려도 1.0873 × 0.9998 ≈ 1.0871, 작년 숫자와 같은 자리로 돌아간다.

이 계산이 보여 주는 건 문턱의 높이다. 올해가 작년 위에서 끝나려면 남은 기간의 누적 하락이 대략 0.02%보다 작으면 된다(3단계의 반올림 범위를 감안하면 문턱은 약 0.01~0.03% 사이). 서울은 10월 넷째 주까지 90주 연속 올랐다. 지금 흐름에서 이 문턱이 넘어가려면 상승 기록이 끊기는 것만으로는 부족하고, 끊긴 뒤 내림폭까지 쌓여야 한다.

다만 속도는 줄고 있다. 10월 넷째 주 서울 주간 변동률은 +0.09%로 직전 주 0.13%보다 0.04%p 낮아졌다. 연속 상승 90주는 '오른 횟수'이지 '오른 폭'이 아니다. +0.09%도, 그보다 훨씬 큰 주도 똑같이 한 주로 센다.

5단계: 서울 평균을 내 구 숫자로 바꿔 끼운다

서울 누적은 25개 구를 묶은 값이라, 내 집이 있는 구의 움직임과는 다를 수 있다. 같은 R-ONE 표에 구별 지수가 있으니 1단계 식을 구 이름만 바꿔 다시 돌리면 된다.

10월 넷째 주만 봐도 평균과 구가 엇갈린다. 서울 전체는 오름폭이 줄었는데, 성북구는 +0.39%로 25개 구 가운데 가장 높았고 직전 주 0.36%보다 오히려 커졌다(디지털데일리·국제뉴스). 평균의 둔화와 특정 구의 가속이 같은 주에 같이 나온 셈이다.

구별 누적 상승률은 보도마다 숫자가 제각각이다. 10월 초 기준으로 낸 값, 최근 52주로 낸 값, 월간 통계로 낸 값이 같은 '올해 상승률'이라는 이름으로 섞여 돈다. 기준일과 기간이 맞지 않는 숫자끼리 줄 세우면 순위가 바뀐다. 내 구 숫자는 남이 낸 누적을 옮기기보다, 같은 표에서 '작년 마지막 주'와 '이번 주' 지수 두 칸을 직접 뽑는 쪽이 정확하다.

월배에서 같은 방식으로 이어 보기

월배에는 아파트 가격지수 계산 기능이 없다. 대신 이 글의 순서, 즉 출발점을 맞추고 같은 시계열끼리 비교하고 주간 숫자를 연간으로 늘리지 않는 원칙은 부동산을 담은 리츠 ETF의 분배 기록을 볼 때도 그대로 적용된다. 분배금도 한 회차를 12번 곱하면 실제 연간 분배와 어긋난다.

종목 몇 개를 골라 분배 기록을 같은 기간으로 나란히 놓아 보고 싶다면 비교 화면을 쓰면 된다.

확인할 것

먼저, 기사 속 '작년 상승률'이 주간인지 월간인지 본다. 이번 비교는 주간끼리라 성립한다. 월간 기준 작년 숫자를 끌어오면 '추월'이라는 표현부터 달라질 수 있다.

둘째, 누적이 지수 비율로 계산된 값인지, 주간 변동률을 더한 값인지 본다. 블로그나 커뮤니티에서 직접 합산한 숫자는 반올림 오차를 안고 있다.

셋째, 구별 숫자는 기준일과 기간을 함께 적는다. '올해 누적', '최근 52주', '대책 이후'는 서로 다른 기간이다.

넷째, 연속 상승 주수는 폭이 아니라 횟수다. 90주라는 기록과 주간 오름폭이 줄고 있다는 사실은 동시에 맞을 수 있다.

끝으로

11월 2일 기준 주간 통계는 지난주처럼 목요일께 나올 가능성이 높다(10월 26일 기준치는 10월 29일에 발표됐다). 그 표에서 볼 칸은 누적 상승률 퍼센트가 아니라 서울 매매가격지수 한 칸이다. 그 값을 작년 마지막 주 지수로 나눈 비율이 1.0871 위에 머무는 한, 올해 서울 아파트값은 주간 통계 기준으로 작년보다 높은 자리에 있다.

출처: 한국경제·경향신문·뉴스인·아시아경제·디지털데일리·국제뉴스·이투데이 보도(한국부동산원 주간·월간 통계 인용). 숫자 기준일은 2026년 10월 26일(작년 값은 2025년 12월 다섯째 주). 반올림 범위, 연말 경우의 수, 주간 변동률 연율화(약 22%)는 보도 숫자를 단순 계산한 값이며, '매주 0%·+0.09%·합계 -0.02%'는 계산 연습용 가정이다. 이 글은 정보 제공용이며 투자 권유가 아닙니다.