서울 월세 비중 51%, 줄어든 전세 건수로 다시 검산하는 법

올해 1~9월 서울 아파트 전월세 계약 가운데 월세가 51.0%였다. 지난해 같은 기간 43.7%에서 7.3%포인트 올라 처음으로 절반을 넘었다. 그런데 같은 기간 월세 거래 건수는 1년 전보다 2.8% 줄었다.

월세 비중은 월세 계약 수를 전체 전월세 계약 수로 나눈 값이다. 비율이 오르는 길은 두 가지, 분자가 늘거나 분모가 줄거나다. 월세가 줄었는데도 비중이 7.3%포인트 뛰었다면 분모 쪽에서 무슨 일이 있었다는 얘기인데, 그게 얼마만큼인지는 보도에 나온 숫자 다섯 개로 집에서 직접 가려낼 수 있다.

가격 쪽 숫자도 같이 돈다. 1~9월 월세 상승률 7.68%와 9월 평균 월세 166만1000원. 둘 다 한국부동산원 숫자인데 재는 자가 다르다. 거래 건수부터 가격까지 순서대로 다시 재 본다.

1단계: 51.0%를 건수로 다시 나눠 보기

출발점은 서울부동산정보광장 거래량이다. 2026년 1~9월 서울 아파트 전월세 거래는 17만2027건, 이 가운데 월세(반전세 포함)가 8만7740건, 전세가 8만4287건이다(2026-09-30 기준).

검산은 한 줄이면 된다. 월세 비중 = 월세 건수 ÷ (월세 + 전세 건수). 8만7740 ÷ 17만2027을 하면 약 0.510, 보도의 51.0%와 맞는다. 두 건수를 더해 17만2027이 나오는지, 빼서 3453건 차이가 나오는지도 같이 확인해 두면 숫자를 옮겨 적다 생긴 오타를 걸러낼 수 있다.

흔한 실수는 '반전세'를 따로 빼는 것이다. 이 집계에서 월세는 보증금을 일부 끼고 월세를 내는 반전세까지 포함한 숫자다. 다른 자료에서 순수 월세만 따로 센 비중을 가져와 나란히 놓으면 분자가 달라 비교가 성립하지 않는다.

2단계: 증감률로 지난해 건수를 거꾸로 센다

보도는 1년 전 대비 증감률도 함께 냈다. 전세 거래는 -27.5%, 월세 거래는 -2.8%다. 올해 건수를 (1 + 증감률)로 나누면 지난해 같은 기간 건수를 역산할 수 있다.

지난해 건수 = 올해 건수 ÷ (1 + 증감률). 전세는 8만4287 ÷ 0.725, 월세는 8만7740 ÷ 0.972다.

역산값은 보도된 증감률(소수 첫째 자리 반올림)로 단순 계산한 것이라 몇십 건 단위의 오차가 있다. 그래도 쓸모는 분명하다. 역산한 지난해 건수로 월세 비중을 내면 약 9만270 ÷ 20만6530 ≈ 43.7%가 나온다. 보도의 지난해 비중과 맞아떨어지니, 다섯 숫자가 서로 어긋나지 않는다는 것까지 확인된 셈이다.

표에서 눈에 띄는 칸은 마지막 줄이다. 1년 새 전월세 계약이 약 3만4500건 줄었는데, 그중 약 3만2000건, 대략 93%가 전세에서 빠졌다. 월세도 늘지 않고 약 2500건 줄었다.

참고로 한 매체는 지난해 비중을 42.7%로 적었다. 거래량으로 다시 계산하면 43.7%가 나오고 다른 매체들도 43.7%를 썼다. 보도마다 소수점이 다를 때는 이렇게 건수로 되돌려 계산해 보면 어느 쪽이 맞는지 가려진다.

3단계: 전세가 그대로였다면 비중은 몇 %였나

1단계에서 말한 두 갈래, 분자와 분모를 여기서 갈라 볼 수 있다. 방법은 한쪽만 바꾸고 나머지는 지난해 그대로 두는 것이다.

전세 건수를 지난해 수준(약 11만6260건)에 묶어 두고 올해 월세 8만7740건만 넣으면, 비중은 8만7740 ÷ (8만7740 + 11만6260) ≈ 43.0%다. 지난해 43.7%보다 오히려 낮다.

반대로 월세를 지난해 수준에 두고 전세만 올해 숫자로 바꾸면 약 9만270 ÷ 17만4557 ≈ 51.7%가 된다. 비중 상승분이 거의 통째로 전세 쪽 변화에서 나왔다는 계산이다.

이 결과가 말해 주는 범위는 정해져 있다. 월세 계약이 몰려들어 비중이 오른 것이 아니라 전세 계약이 크게 줄어 비중이 올라갔다는 것까지다. 줄어든 전세 세입자가 어디로 갔는지, 월세로 옮겨 갔는지 재계약을 미뤘는지는 이 건수로는 알 수 없다. 관련 보도들도 비중이 커졌다는 사실만으로 전세 세입자가 월세로 옮겼다고 볼 수 없다고 짚었다.

4단계: '처음 50%'의 기준 기간 확인하기

51.0%는 1~9월 누적이다. 연간으로 보면 2011년 이후 서울 아파트 월세 비중이 50%를 넘은 해는 아직 없고, 지난해 연간 비중은 44.5%였다. 지난해만 해도 1~9월(43.7%)보다 연간(44.5%)이 조금 높았다.

그래서 '첫 추월'이라는 문구를 볼 때는 기준 기간부터 찾는다. 누적 몇 달인지, 연간인지, 특정 한 달인지에 따라 같은 말이 전혀 다른 크기의 사실이 된다.

거래량 자체도 확정치가 아니다. 서울부동산정보광장 숫자는 신고된 계약을 계약일 기준으로 모은 참고용이라 늦게 들어오는 신고나 계약 해제로 나중에 바뀐다. 9월 계약은 아직 신고가 다 들어오지 않았을 수 있으니, 같은 기간 숫자를 몇 주 뒤 다시 조회하면 건수가 달라져 있을 수 있다.

5단계: 내 자치구는 정보광장에서 직접 센다

자치구 단위로 내려가면 1~9월 월세 거래가 전세보다 많았던 곳이 13곳이다. 지난해 같은 기간은 4곳이었다.

내가 사는 구가 어느 쪽인지는 서울부동산정보광장의 전월세 거래 메뉴에서 자치구와 기간(1월 1일~9월 30일), 주택 유형(아파트)을 고르고 전세·월세 건수를 각각 받아 1단계 식에 넣으면 나온다. 지난해 같은 기간도 한 번 더 조회해 2단계 표를 내 구 숫자로 채워 보면, 우리 구의 비중 변화가 분자에서 왔는지 분모에서 왔는지까지 갈린다.

여기서 조심할 점은 조회 시점이다. 보도는 특정 날짜에 뽑은 숫자라 지금 조회하면 신고가 더 들어와 건수가 약간 늘어 있을 수 있다. 내 구 비율을 보도 숫자와 비교할 때는 서울 전체도 같은 날 다시 뽑아 기준을 맞춘다.

6단계: 가격 숫자는 다른 자로 잰다

여기까지는 '몇 건이 계약됐나'였다. 한국부동산원의 상승률과 평균 월세는 '얼마에 계약됐나'를 잰다. 같은 기사에 함께 나와도 출처도 정의도 다르니 섞지 않는다.

먼저 상승률이다. 서울 아파트 월세가격의 1~9월 누적 상승률은 7.68%로, 지난해 연간 상승률 3.94%의 약 2배다. 달 수로 나눠 보면 올해는 한 달 평균 약 0.85%, 지난해는 약 0.33%다. 복리를 무시한 단순 평균이지만, 기간이 다른 두 숫자를 견줄 때 '9개월 대 12개월'을 맞춰 주는 데는 충분하다.

다음은 평균 월세다. 2026년 9월 서울 아파트 평균 월세는 166만1000원, 1년 전 약 144만원에서 21만8000원 올랐다. 166만1000원에서 21만8000원을 빼면 144만3000원이고, 오름폭을 이 값으로 나누면 약 15%다.

7.68%와 약 15%가 다른 이유는 재는 방식에 있다. 지수 상승률은 비슷한 집의 가격 변화를 이어 붙인 값이고, 평균 월세는 그 시점 표본에 잡힌 월세를 평균 낸 값이라 어떤 면적·입지·보증금의 집이 많이 잡혔는지에 따라 함께 움직인다. 기간도 다르다. 하나는 1~9월 누적, 하나는 1년 전 같은 달 대비다. 두 숫자 중 하나가 틀린 것이 아니라 질문이 다른 숫자다.

평균 월세 166만1000원을 열두 달로 곱하면 1년에 약 1993만원이다. 이 크기의 고정 지출을 다른 현금흐름과 같은 줄에 놓고 보고 싶다면, 월 목표 금액을 넣고 필요한 원금을 계산하는 기능에서 직접 숫자를 바꿔 볼 수 있다.

노원·성북의 여섯 칸은 가로로 읽는다

자치구별 가격 상승률(1~9월 누적, 한국부동산원)에서 노원구는 월세 12.88%로 서울 25개 구 가운데 가장 높았다. 같은 기간 노원구 전세는 12.96%, 매매는 11.54%였다. 성북구는 매매 14.69%, 전세 13.58%, 월세 11.82%로 매매·전세 상승률이 서울 최고 수준이다.

이 표는 구끼리 세로로 비교하기보다 한 구 안에서 가로로 읽을 때 더 많이 보인다. 노원구는 세 지표 간격이 1.4%포인트 남짓으로 촘촘하고 전세가 매매보다 높다. 성북구는 매매가 가장 높고 월세가 가장 낮아 간격이 약 2.9%포인트로 벌어져 있다. 같은 '두 자릿수 상승'이라도 노원은 빌리는 값이 사는 값보다 빨리 올랐고, 성북은 사는 값이 앞섰다.

내 계약에 옮길 때는 보증금부터 맞춘다

통계를 내 집 계약에 옮겨 볼 때 가장 흔한 실수는 월세 숫자만 나란히 놓는 것이다. 보증금이 다르면 월세도 달라지기 때문이다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지, 같은 전용면적의 최근 전월세 계약을 조회하면 보증금과 월세가 한 줄에 나온다. 계산 연습용 가정 숫자로 예를 들면, A 계약이 보증금 1억원·월 150만원, B 계약이 보증금 5000만원·월 170만원이라고 하자. 보증금 5000만원을 덜 내는 대신 월 20만원, 1년 240만원을 더 내는 셈이고, 240만원 ÷ 5000만원 = 연 4.8%가 두 계약 사이에 깔린 전환 비율이다.

이 비율을 알면 보증금이 다른 계약끼리도 한 기준으로 비교할 수 있다. 실제 주거비는 여기에 관리비, 면적, 층, 입지 차이가 더해지니, 평균 월세 166만1000원과 내 월세를 바로 견주기보다 같은 단지의 보증금 비슷한 계약 두세 건과 먼저 비교하는 편이 정확하다.

확인할 것

• 기준 기간: 51.0%는 1~9월 누적이다. 연간 비중은 지난해 44.5%였고, 2011년 이후 50%를 넘은 해는 없다.
• 분자와 분모: 비중이 올랐다면 월세 건수와 전세 건수의 증감률을 각각 확인한다. 이번에는 전세 -27.5%, 월세 -2.8%였다.
• 통계 출처: 거래 비중은 서울부동산정보광장, 상승률·평균 월세는 한국부동산원이다. 한 문장에 섞여 있으면 따로 떼어 읽는다.
• 확정 여부: 거래량은 신고 기준 참고치라 추가 신고·계약 해제로 바뀐다. 조회 날짜를 같이 적어 둔다.
• 보증금 조건: 월세를 비교할 때는 보증금이 비슷한 계약끼리, 같은 면적끼리 놓는다.

마치면서

건수로 풀어 보면 51.0%는 '월세로 사는 사람이 절반을 넘었다'는 뜻이 아니다. 비중을 밀어 올린 것은 약 3만2000건 줄어든 전세였고, 월세 쪽에서 실제로 커진 것은 계약 수가 아니라 값이었다. 같은 1~9월 월세가격은 7.68% 올랐다.

아직 판단할 수 없는 것도 분명하다. 사라진 전세 계약이 월세로 옮겨 갔는지, 재계약을 미뤘거나 신고가 늦게 들어오는 것인지는 이 건수로 가려지지 않는다. 그래서 연간 숫자가 나오면 비중보다 전세 건수의 1년 전 대비 감소율부터 본다. 서울 월세 비중이 연간으로도 50%를 넘을지는 월세가 얼마나 늘었느냐보다 전세가 얼마나 덜 줄었느냐에서 갈린다.

거래 건수·비중·증감률은 파이낸셜뉴스·SBS Biz·위키트리·펜앤마이크(서울부동산정보광장 분석), 상승률·평균 월세는 세계일보·미디어펜·파이낸셜뉴스(한국부동산원 인용) 보도다. 지난해 건수 역산, 가정 비중 43.0%·51.7%, 월 평균 상승률, 평균 월세 오름폭 약 15%는 보도 숫자를 단순 계산한 값이다. A·B 계약 예시는 계산 연습용 가정 숫자로 실제 계약이 아니다. 이 글은 정보 제공용이며 투자 권유가 아닙니다.