오피스텔 전세가율, 보증금·실거래가·근저당으로 내 비율 재는 순서

보증금 1억7,000만원, 같은 건물 같은 면적의 실거래가 2억원(가정 숫자). 나눠 보면 85.0%다. 한국부동산원 3분기 오피스텔 가격동향조사에서 9월 말 전국 오피스텔 전세가율은 86.46%, 서울은 84.76%였으니 숫자로는 평균 근처, 전국 기준으로는 오히려 아래다.

평균 근처라면 안심해도 될 것 같지만, 전세가율은 분자에 무엇을 넣고 분모에 어떤 가격을 쓰느냐에 따라 같은 집을 평균 아래에도, 한참 위에도 올려놓는다. 발표 숫자를 거꾸로 맞춰 보고 같은 식을 계약서에 옮겨 오면 그 차이가 어디서 생기는지 드러난다.

86.46%는 누구의 보증금을 누구의 매매가로 나눈 값인가

부동산원 숫자의 분자와 분모는 특정 집이 아니라 표본 오피스텔들의 전세가격과 매매가격이다. 그래서 평균에는 개별 집에 잡힌 근저당이 들어 있지 않다. 대출이 잔뜩 걸린 호실과 깨끗한 호실이 같은 비율로 섞여 있다.

1일에는 전국 오피스텔 전세가율이 '역대 최고'라는 보도도 나왔다. 그런데 그 기사의 전국 수치는 부동산원 3분기 발표와 소수점이 다르고, 기사에 통계 기관과 기준월이 적혀 있지 않다. 2022년 11월에도 부동산원 기준 84.9%대가 '역대 최고'로 보도된 적이 있지만, 그 숫자와 지금 숫자가 같은 통계 계열인지는 확인되지 않는다.

그러니 출발점은 하나로 정해 두는 편이 낫다. 이 글은 출처와 기준일이 분명한 부동산원 9월 말 숫자를 기준선으로 쓴다. 다른 보도의 숫자를 볼 때는 기관·기준월이 같은지부터 맞춘다.

1단계: 분기 변동률로 발표 숫자를 거꾸로 맞춰 본다

전세가율이 오르는 경로는 두 가지다. 전세가 오르거나, 매매가가 내리거나. 3분기에는 둘이 동시에 일어났다. 전국 오피스텔 매매가격은 전 분기보다 0.33% 내렸고, 전세가격은 0.15% 올랐다. 2분기에는 매매 -0.30%, 전세 +0.09%였다.

이 네 숫자로 직전 분기 전세가율을 거꾸로 계산할 수 있다. 식은 이렇다.

직전 전세가율 = 현재 전세가율 × (1 + 매매 변동률) ÷ (1 + 전세 변동률)

9월 말 86.46%에 넣으면 86.46 × 0.9967 ÷ 1.0015 ≈ 86.05%가 나온다. 6월 말 86.04%였다는 보도와 소수점 둘째 자리에서 0.01%p 차이다. 같은 식을 한 번 더 돌리면 3월 말은 약 85.71%로 나온다.

이 검산이 알려 주는 건 두 가지다. 첫째, 발표된 변동률과 전세가율이 서로 어긋나지 않는다. 둘째, 반년 사이 오른 0.7%p 남짓은 어느 한쪽의 급변이 아니라 양쪽의 작은 움직임이 같은 방향으로 쌓인 결과다.

흔한 실수는 역산값을 발표치처럼 쓰는 것이다. 변동률과 전세가율이 완전히 같은 방식으로 계산된다는 보장은 없다. 3월 말 85.71%는 계산 연습으로 낸 값이니, 부동산원 통계 시스템(R-ONE)의 1분기 발표치와 나란히 놓고 대조하는 칸으로 남겨 둔다.

2단계: 분모는 같은 건물·같은 면적의 실거래가

내 계약의 분자는 계약서의 보증금이라 헷갈릴 일이 없다. 어려운 건 분모다. 중개 현장에서 들은 시세나 매물 호가가 아니라, 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 건물·같은 전용면적의 최근 매매 신고가를 찾는다.

오피스텔은 아파트보다 매매 거래가 드물다. 같은 건물에 1년 넘게 매매가 없는 경우도 흔하다. 그럴 때 오래된 거래가를 그대로 쓰면 분모가 실제보다 클 수 있다.

1단계의 변동률을 여기서 보정값으로 쓸 수 있다. 예를 들어 2분기 초에 2억원에 거래된 호실이 있다고 하자(가정 숫자). 두 분기 전국 매매 변동률을 곱하면 2억 × 0.9970 × 0.9967 ≈ 1억9,874만원이다. 전국 평균 변동률이라 그 동네의 실제 움직임과는 다를 수 있다. 다만 반년 전 거래가를 그대로 쓰는 것보다는 보수적인 분모가 된다.

층과 향도 본다. 같은 면적이라도 저층과 고층 거래가는 차이가 나는데, 비교할 거래가 하나뿐이면 그 한 건이 어느 층이었는지 적어 둬야 나중에 숫자를 다시 읽을 수 있다.

3단계: 등기부의 빚을 분자에 더한다

평균 전세가율에는 없고 내 계약에는 있는 것이 선순위 채권이다. 집이 경매로 넘어가면 근저당 같은 앞선 빚이 보증금보다 먼저 돌려받는다. 세입자 입장에서 실제로 집값에 기대고 있는 돈은 보증금만이 아니라 보증금 + 선순위 채권이다.

대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 떼면 을구에 근저당이 적혀 있다. 여기 적힌 금액은 실제 남은 대출이 아니라 '채권최고액'이다. 실제 대출 잔액은 이보다 적은 경우가 많지만, 세입자는 잔액을 확인할 방법이 마땅치 않다. 그래서 계산은 채권최고액으로 하는 편이 안전한 쪽이다.

가정 숫자로 계산해 보자. 실거래가 2억원, 보증금 1억7,000만원이면 보증금만의 비율은 85.0%다. 전국 평균 86.46%보다 낮아 보인다. 그런데 등기부에 채권최고액 2,000만원이 잡혀 있으면 (1억7,000만 + 2,000만) ÷ 2억 = 95.0%가 된다.

2단계에서 보정한 분모 1억9,874만원을 쓰면 두 비율은 약 85.54%, 약 95.60%로 조금씩 더 올라간다. 평균보다 낮아 보이던 계약이, 빚을 넣고 분모를 보정하면 평균보다 9%p 넘게 높아진 셈이다.

4단계: 남은 폭을 %로 바꿔 적는다

마지막으로 100%에서 3단계 비율을 뺀다. 이 값이 매매가가 얼마나 내려야 집값이 세입자 몫과 같아지는지를 보여 준다.

전국 평균으로 하면 100 − 86.46 = 13.54%다. 앞의 가정 계약은 근저당을 빼면 15.0%, 넣으면 5.0%다. 분기마다 0.3%대씩 움직이는 시장에서 5%는 먼 숫자처럼 보일 수 있지만, 경매로 넘어가면 낙찰가가 시세보다 낮게 형성되는 일이 많아 실제 여유는 계산값보다 얇다.

몇 %부터 '깡통전세'인지 정한 법령이나 기관의 공식 기준은 없다. 기사마다 다른 선을 쓰는 이유다. 그래서 이 단계의 목적은 선을 넘었는지 판정하는 게 아니라, 내 계약의 숫자를 평균 13.54% 옆에 적어 두고 얼마나 떨어져 있는지 보는 데 있다.

서울 비율이 낮은 건 매매가가 버텨서다

서울 오피스텔 전세가율 84.76%는 전국보다 1.70%p 낮다. 그렇다고 서울 세입자의 보증금 부담이 가볍다는 뜻은 아니다. 분모인 매매가가 상대적으로 높게 유지되면 같은 보증금이라도 비율은 낮게 나온다.

같은 방향의 신호가 수익률에도 있다. 3분기 서울 오피스텔 월세는 1.02% 올라 올해 들어 가장 큰 상승률이었는데, 서울 임대수익률은 5.15%로 조사 대상 지역 중 가장 낮았다. 전국은 5.90%다. 임대료가 올라도 매매가가 높으면 수익률은 크게 움직이지 않는다.

임대수익률은 매매가 대비 1년 임대료 비율이다. 5.90%가 실제로 어느 정도 크기인지 감이 오지 않으면, 같은 비율로 월 50만원이 나오려면 원금이 얼마 필요한지 거꾸로 계산해 보면 된다. 단순 계산으로 약 1억169만원이다.

확인할 것

계산에 쓸 숫자는 각각 가져올 곳이 정해져 있다. 한 곳이라도 짐작으로 채우면 나머지 계산이 정확해도 결과가 흔들린다.

• 기준 시점: 부동산원 숫자는 9월 말 기준, 발표는 10월 15일이다. 내 계약일과 석 달 이상 벌어질 수 있다.
• 분모의 날짜: 실거래가가 몇 달 전 거래인지, 몇 층인지 같이 적는다.
• 채권최고액: 계약 직전에 등기부를 다시 뗀다. 계약 뒤 잔금일 사이에 새 근저당이 잡히는 경우도 있어 잔금 날 한 번 더 확인한다.
• 전세보증 가입 가능 여부: 보증 한도는 주택가격과 선순위 채권으로 계산되며, 적용 비율·요건은 주택도시보증공사(HUG) 공식 안내에서 직접 확인한다. 계약 전에 가입이 되는 집인지 조회해 두는 게 순서다.
• 다른 보도의 숫자: '역대 최고' 같은 표현이 붙은 수치는 기관과 기준월이 적혀 있는지부터 본다.

끝으로

평균 86.46%가 보여 주는 건 시장 전체의 방향이다. 3분기에는 매매가가 내리고 전세가가 오르면서 두 움직임이 같은 쪽으로 비율을 밀었고, 반년 사이 0.7%p 남짓이 그렇게 쌓였다. 다음 분기 발표에서 두 변동률의 부호가 그대로인지가 평균의 남은 폭 13.54%가 더 줄어드는지를 가르는 숫자다.

개별 계약의 위험은 그 평균으로 판단할 수 없다. 시장 평균이 분기에 0.3%대씩 움직이는 동안, 앞의 가정 계약은 채권최고액 2,000만원 한 줄로 남은 폭이 15.0%에서 5.0%로 줄었다. 등기부를 떼기 전까지 내 계약의 비율은 아직 계산되지 않은 숫자다.

숫자는 한국부동산원 2026년 3분기 오피스텔 가격동향조사(9월 말 기준, 10월 15일 발표)를 전한 파이낸셜뉴스·이투데이·국제뉴스 보도와 뉴스1·아시아경제 보도다. 역산값(약 86.05%·약 85.71%)과 보정 분모·남은 폭은 보도 숫자를 단순 계산한 값이며, 2억원 실거래가·1억7,000만원 보증금·2,000만원 채권최고액은 계산 연습용 가정 숫자로 실제 계약 값이 아니다. 법률·세무 자문이 아니며, 이 글은 정보 제공용이며 투자 권유가 아닙니다.