신저가 리츠 배당률, 공시 배당금·종가·국고채 10년으로 직접 재는 순서

NH올원리츠·SK리츠·이지스밸류플러스리츠·ESR켄달스퀘어리츠·코람코라이프인프라리츠. 다섯 종목이 한꺼번에 장중 52주 신저가를 썼다(아시아경제 11월 4일 보도, 시세는 11월 3일 장 마감 기준). 주가가 1년 중 가장 낮은 자리에 오면 배당률은 저절로 커 보인다. 같은 날 국고채 10년이 연 4.001%였으니, 화면에 뜬 배당률만 보면 그 위로 꽤 남는 것처럼 보인다.

그런데 그 배당률의 분자는 이미 지급이 끝난 지난 1년치 배당이다. 정보 사이트마다 같은 종목의 배당률이 다르게 찍히는 것도 대개 분자와 분모에 넣은 숫자의 기준일이 달라서다. 공시 배당금과 종가로 직접 다시 나누고, 국고채 금리를 빼고, 차환 금리를 넣어 한 번 더 나눠 보면 처음 본 숫자와 꽤 다른 값이 남는다.

분자 칸: 최근 1년 배당금을 공시에서 모은다

배당률 식은 한 줄이다. 연간 주당 배당금 ÷ 주가 × 100. 분자에는 직전 결산 한 번분, 최근 1년 합계, 회사가 내건 예상 배당이 들어갈 수 있고, 어느 것을 넣느냐에 따라 결과가 크게 갈린다.

가장 덜 흔들리는 건 최근 1년 합계다. DART에서 종목명을 넣고 '현금ㆍ현물배당 결정' 공시를 찾으면 주당 배당금과 배당 기준일이 나온다. 기준일이 오늘부터 거꾸로 1년 안에 드는 공시를 모두 찾아 더한다. 결산 주기는 리츠마다 다르니, 반기 결산인지 분기 배당인지는 사업보고서나 정관에서 먼저 확인해 둔다.

흔한 실수는 두 가지다. 반기 결산 리츠의 한 번분 배당금을 그대로 주가로 나누면 배당률이 절반쯤으로 나온다. 반대로 한 번분에 2나 4를 곱해 연환산하면, 그 결산에 자산 매각 차익 같은 일회성 재원이 섞였을 때 숫자가 부풀려진다. 배당 재원 설명은 리츠 IR 자료나 결산 공시의 주석에 따로 적혀 있는 경우가 많다.

그 사이 유상증자가 있었다면 주식 수가 늘어 주당 배당이 옅어졌을 수 있다. 공시의 '주당' 금액을 쓰면 이 부분은 이미 반영돼 있지만, 배당 총액을 현재 주식 수로 나누는 식으로 계산했다면 다시 맞춰야 한다.

분모 칸: 장중 저가가 아니라 종가를 넣는다

신저가 보도는 보통 장중 저가를 기준으로 한다. 장중 저가는 몇 초짜리 가격일 수 있어서, 그 값으로 나눈 배당률은 그날 실제로 사고팔 수 있었던 가격과 거리가 있다.

분모는 KRX 정보데이터시스템의 개별종목 시세에서 같은 날 종가를 가져온다. 이번 보도에서도 종목별 등락률이 기사 안의 표와 본문에서 서로 엇갈렸다. 숫자를 기사에서 옮겨 오기보다 거래소 원자료에서 직접 받는 편이 덜 틀린다.

계산해 보기: 가정 숫자로 한 줄씩

아래는 실제 종목이 아닌 계산 연습용 가정 숫자다. 11월 3일 종가가 4,200원이고, 최근 1년 기준일에 해당하는 공시 배당금을 더한 값이 주당 231원인 리츠가 있다고 하자.

231 ÷ 4,200 × 100 = 5.5%. 이 숫자가 이 리츠의 '현재 배당률'이다. 다만 분자는 이미 지급이 끝난 지난 1년치 배당이라는 점을 표에 같이 적어 둔다.

기준선 칸: 같은 날 국고채 금리를 뺀다

배당률 하나만으로는 높은지 낮은지 판단이 서지 않는다. 같은 날 거의 위험 없이 받을 수 있는 금리, 국고채 수익률을 빼서 남는 간격을 본다.

11월 3일 서울 채권시장 마감 기준 국고채 3년은 연 3.736%(전일 대비 0.4bp 하락), 10년은 연 4.001%(3.3bp 하락)였다. 1bp는 0.01%p이니, 10년물이 하루 새 0.033%p 내렸다는 뜻이다. 앞의 가정 리츠에서 10년물을 빼면 5.5 − 4.001 = 약 1.50%p, 3년물을 빼면 약 1.76%p가 남는다.

어느 만기를 기준선으로 쓸지는 정해진 답이 없다. 다만 배당률과 국고채 금리는 반드시 같은 날 값을 쓰고, 어떤 만기를 골랐는지 함께 적어 둬야 다음에 다시 계산할 때 비교가 된다.

'고금리'라는 표현도 이 칸에서 나눠 읽는 게 낫다. 기준금리는 7월과 8월 연속 인상으로 연 3.00%가 됐고 10월 22일 회의에서 동결됐다. 반면 국고채 시장금리는 9월 중순 고점보다 내려온 상태다. 정책금리는 올라간 채 멈춰 있고 시장금리는 한발 물러난 상황이라, 리츠 배당률과의 간격도 어느 금리를 기준으로 잡느냐에 따라 달라진다.

차환 칸: 새 대출 금리를 넣어 다음 배당을 다시 나눈다

여기까지는 지난 1년의 배당으로 계산한 값이다. 리츠는 건물을 담보로 돈을 빌려 자산을 사는 구조라, 대출 만기가 돌아오면 그때 금리로 다시 빌려야 한다. 아시아경제는 저금리 시기에 조달한 담보대출이 만기를 맞아 더 높은 금리로 다시 빌려야 하는 부담을 이번 하락 배경으로 꼽았다.

가정 리츠에 숫자를 넣어 보자. 아래 금리 3.0%와 5.0%는 계산 연습용 가정 숫자다. 차입금 1,000억원의 금리가 연 3.0%에서 5.0%로 바뀌면 연 이자는 30억원에서 50억원으로, 20억원 늘어난다. 연간 배당 총액이 100억원이었고 늘어난 이자가 고스란히 배당 재원에서 빠진다고 단순화하면, 배당은 80억원으로 20% 줄고 주당 배당은 231원에서 약 185원이 된다.

같은 4,200원으로 다시 나누면 184.8 ÷ 4,200 × 100 = 약 4.4%. 국고채 10년 4.001%와의 간격은 1.50%p에서 약 0.40%p로 좁아진다. 배당률 자체는 1.1%p 줄었지만, 국채 위에 남는 몫은 4분의 1 수준으로 줄어든다.

거꾸로도 계산해 볼 수 있다. 차환 뒤 배당 185원으로 예전 배당률 5.5%를 다시 맞추려면 주가가 184.8 ÷ 0.055 = 약 3,360원이어야 한다. 4,200원보다 20% 낮은 가격이다. 시장이 신저가 리츠를 볼 때 따지는 숫자는 이 두 번째 계산에 가깝다.

현실은 이 단순화보다 복잡하다. 대출이 한꺼번에 만기를 맞는 경우는 드물고, 금리를 미리 고정해 둔 헤지 계약이 있거나 임대료가 물가에 맞춰 오르는 계약도 있다. 그래서 이 칸에는 실제 공시에 적힌 만기 금액과 새 금리를 넣어야 의미가 생긴다.

월 받는 돈으로 바꿔 보면 차이가 더 손에 잡힌다. 월 50만원, 즉 연 600만원을 배당으로 받으려면 배당률 5.5%에서는 원금이 약 1억 909만원, 4.4%에서는 약 1억 3,636만원 필요하다. 아래 계산기에 목표 금액과 분배율을 바꿔 넣어 보면 된다.

차입 만기와 새 금리는 어디에 적혀 있나

차환 칸에 넣을 숫자는 기사보다 공시에서 찾는 편이 정확하다. 이번 보도에 인용된 만기 비중이나 조달금리 수치는 원자료를 확인하지 못해 이 글에서는 쓰지 않았다.

사업보고서와 반기보고서에는 차입금 내역이 대출처별로 정리돼 있고, 만기일과 금리가 함께 나온다. 새로 돈을 빌리거나 만기 대출을 갈아타면 '단기차입금 증가 결정' 같은 주요사항 공시가 따로 올라오고, 여기에 새 금리가 적히는 경우가 있다. 국토교통부 리츠정보시스템의 투자보고서와 리츠별 IR 자료에도 차입 구조가 정리돼 있다.

찾은 숫자는 두 개만 적어 두면 된다. 앞으로 1년 안에 만기가 돌아오는 차입금 액수, 그리고 가장 최근에 새로 빌린 금리. 앞의 것이 클수록, 두 금리의 차이가 벌어질수록 다음 배당 계산에서 분자가 줄어들 폭이 커진다.

11월 26일 금통위 전후로 다시 채울 칸

다음 통화정책방향 결정회의는 11월 26일 목요일이다. 10월 초 하나증권 연구원은 11월 회의에서 인상 신호가 나올 수 있다고 봤고(MTN 10월 1일 보도), 10월 22일 동결 직후에도 11월 추가 인상 가능성을 전한 보도가 나왔다. 모두 증권사와 언론의 전망이며 한은이 정한 일은 아니다.

계산표에서 이 회의와 연결되는 칸은 둘이다. 기준선 칸의 국고채 금리, 그리고 차환 칸의 새 대출 금리. 인상이 나오면 두 칸이 함께 올라갈 가능성이 크고, 동결이 이어지면 9월 고점에서 내려온 시장금리가 실제 대출 조건까지 내려왔는지를 다음 차입 공시에서 확인하게 된다. 회의 다음 날 국고채 마감 금리를 받아 기준선 칸만 바꿔 넣어도 간격이 얼마나 움직였는지 바로 보인다.

배경 하나를 덧붙이면, 리츠 약세는 이번 주에 시작된 일이 아니다. 4월 27일 제이알리츠 거래정지 이후 상장 리츠 전반에 매도가 이어졌고, 5월 중순 KRX 부동산인프라리츠지수가 연저점을 새로 썼다(머니투데이 보도). 7·8월 기준금리 인상 전이었다. 금리만으로 설명되지 않는 몫이 처음부터 있었다는 뜻이고, 그래서 종목마다 따로 계산해 볼 이유가 생긴다.

확인할 것

• 분자에 넣은 배당금이 최근 1년 기준일을 모두 더한 값인지, 한 번분을 곱해 늘린 값인지
• 일회성 재원(자산 매각 차익 등)이 들어간 결산이 섞여 있지 않은지
• 분모가 장중 저가가 아니라 같은 날 종가인지
• 국고채 금리가 배당률 계산과 같은 날 값이고, 몇 년물인지 적었는지
• 1년 안에 만기가 돌아오는 차입금과 가장 최근 차입 금리를 공시에서 찾았는지

끝으로

가정 리츠의 배당률은 차환 뒤에도 4.4%로 국고채 10년보다 높다. 하지만 국채 위에 남는 몫이 0.40%p까지 얇아지면, 그 위에 얹힌 공실·임대료·자산가치 위험을 그 몫으로 감당해야 한다. 배당률이 '아직 국채보다 높다'는 것과 '그 차이가 위험을 감당할 만하다'는 건 다른 판단이다.

지금 화면에서 바로 잴 수 있는 건 지난 1년 배당으로 낸 배당률과 같은 날 국고채와의 간격까지다. 다음 배당이 어디에 놓일지는 그 리츠의 1년 안 만기 차입금과 새 차입 금리가 공시에 올라와야 계산된다. 그 계산을 마쳐도 주가 하락이 전부 설명되지는 않는다. 부동산인프라리츠지수가 연저점을 쓴 5월 중순은 7·8월 기준금리 인상 전이었다.

가정표의 5.0% 자리에 실제 공시 금리가 들어가기 전까지, 신저가 날의 배당률은 지난 1년의 성적에 가깝다.

가정 리츠의 주가·배당금·차입금·차입 금리·배당 총액과 월 50만원 목표 원금은 계산 연습용 가정 숫자이며, 간격과 역산 주가는 단순 계산이다. 출처는 아시아경제·베타뉴스·청년일보·경기매일·코리아센터뉴스·머니투데이·MTN 보도와 한국은행 회의 일정이다. 이 글은 정보 제공용이며 투자 권유가 아닙니다.