셀러 파이낸싱, 등기부 갑구·을구 이름과 날짜로 직접 가려내는 순서

29억원에 팔린 성남 분당구 수내동 양지마을 아파트(전용 164.25㎡)의 등기부에는 7월 16일 하루에 두 줄이 생겼다. 갑구에는 매수인 앞으로 소유권 이전이, 을구에는 채권최고액 17억7000만원의 근저당이 적혔다. 근저당권자는 은행이 아니었다. 방금 집을 판 대통령 부부였다.

셀러 파이낸싱은 이렇게 이름 하나로 드러난다. 그런데 이 근저당이 언제 지워졌는지를 두고 보도는 10월 30일과 11월 3일로 갈렸다. 같은 등기를 두고 날짜가 나흘 어긋난 이유도 등기부를 읽는 순서 안에 있다.

셀러 파이낸싱은 등기부 어디에 흔적을 남기나

등기사항증명서는 세 부분으로 나뉜다. 표제부는 건물과 면적, 갑구는 소유권, 을구는 소유권 말고 그 집에 걸린 권리다. 근저당과 전세권이 을구에 적힌다.

은행 담보대출도 소유권 이전과 같은 날 을구에 근저당을 남긴다. 그래서 날짜만으로는 은행 대출과 매도인 대출이 구분되지 않는다. 결정적인 건 사람 이름이다. 을구 근저당권자가 금융회사가 아니라 갑구의 바로 앞 소유자와 같은 이름이면, 집을 판 사람이 잔금 일부를 받지 않은 채 담보를 잡아 둔 구조로 읽힌다.

셀러 파이낸싱에는 법으로 정해진 규격이 없다. 시사저널·뉴시스 보도에 따르면 당사자끼리의 사적 채권 거래여서, 금리와 상환기한은 따로 계약서에 쓰고 소유권 이전 등기와 함께 근저당을 설정하는 게 일반적이다. 등기부가 보여 주는 건 그중 담보 부분뿐이다.

1단계: 갑구 직전 소유자와 을구 근저당권자를 대조한다

갑구에서 가장 최근 소유권 이전 줄을 찾고, 그 바로 위 줄의 소유자 이름을 적어 둔다. 그다음 을구로 넘어가 근저당권자 칸을 본다. 두 이름이 같으면 매도인 근저당이다.

이번 거래에서는 7월 16일 소유권이 매수인에게 넘어갔고, 같은 날 대통령 부부를 근저당권자로 하는 근저당이 설정됐다. 보도된 내용을 등기부 칸에 옮기면 갑구 직전 소유자와 을구 근저당권자가 같은 사람이 된다. 채무자 칸에는 새 소유자, 즉 매수인이 적히는 구조다.

흔한 실수는 공동명의를 놓치는 것이다. 매도인이 부부 공동명의였다면 근저당권자도 두 사람으로 적힐 수 있다. 한 사람 이름만 보고 '다른 사람'이라고 넘기지 말고, 갑구의 지분 표시까지 같이 본다.

이 글의 날짜와 금액은 파이낸셜뉴스·국민일보·뉴시스 보도 기준이다. 대법원 인터넷등기소의 등기부 원문과 직접 대조한 숫자는 아니다.

2단계: 채권최고액을 매매가 옆에 놓아 본다

을구 근저당 줄에는 '채권최고액'이 적힌다. 이 숫자는 빌린 원금이 아니다. 근저당은 앞으로 생길 채무까지 묶어 정해진 한도 안에서 담보하는 방식이라, 이 칸은 "여기까지는 이 집으로 받아 갈 수 있다"는 상한이다.

이번 건을 단순 계산하면 채권최고액 17억7000만원은 매매가 29억원의 약 61%다. 매매가에서 채권최고액을 빼면 11억3000만원이 남는다. 다만 이 두 숫자를 '61%를 빌려줬다', '11억3000만원은 계약 때 받았다'로 읽으면 안 된다. 실제 미지급 잔금이 얼마였는지는 공식적으로 나온 숫자가 없다.

일반 '저당권'이라면 을구에 채권최고액이 아니라 '채권액'이 적힌다. 같은 을구라도 등기목적 칸이 근저당권설정인지 저당권설정인지에 따라 금액 칸의 뜻이 달라지니, 금액보다 등기목적 칸을 먼저 읽는 편이 실수가 적다.

3단계: 날짜 사이 간격을 센다

등기부와 보도에 나온 날짜를 한 줄로 세우면 거래의 속도가 보인다.

계약 이틀 만에 소유권이 넘어갔다. 통상 잔금일에 맞춰 이전 등기를 하는 흐름과 비교하면 짧은 편인데, 청와대는 매수인 사정을 고려해 소유권을 먼저 넘겼다고 설명했다. 그리고 근저당 설정부터 말소 신청까지 106일이 걸렸다. 청와대가 근저당의 성격을 '10월 말에 처리될 미지급 잔금'을 담보한 것이라고 밝힌 것과 날짜가 맞아떨어진다.

날짜를 셀 때 흔한 실수는 첫날을 넣었다 뺐다 하는 것이다. 7월 16일에서 10월 30일까지는 7월 16일을 빼고 세면 106일이다. 기준을 하나로 정해 두면 다른 거래와 비교할 때 숫자가 흔들리지 않는다.

4단계: 접수일과 완료일을 나눠 읽는다

말소일이 둘로 갈린 이유가 여기 있다. 파이낸셜뉴스 보도에 따르면 말소 신청은 10월 30일 수원지방법원 성남지원 분당등기소에 접수됐다. 11월 2일 오후 등기소가 서류의 등기 목적과 자필서명정보가 맞지 않는다며 보정을 요구했고, 상태가 '보정처리중'으로 바뀌었다. 서류를 고친 뒤 11월 3일 오전에 등기가 완료됐다.

부동산등기법은 등기관이 등기를 마치면 그 등기가 접수한 때부터 효력을 갖는다고 정한다. 그래서 등기부의 접수 칸에는 일을 마친 날이 아니라 신청이 들어온 날이 적힌다. 완료 후 등기부를 떼어 보고 '30일 말소'라고 쓴 보도와, 처리 과정을 따라가 '3일 완료'라고 쓴 보도가 같은 사실을 다른 칸에서 읽은 셈이다.

처리 중인 단계는 등기부만 봐서는 잘 드러나지 않는다. 인터넷등기소의 등기신청사건 조회에서 접수번호로 접수·보정·완료 상태를 확인할 수 있다. 계약 직전에 근저당 말소를 조건으로 거는 경우라면, "말소 신청했다"는 말과 "말소가 완료됐다"는 상태는 이 화면에서 따로 확인한다.

5단계: 말소된 줄까지 떼어 본다

등기사항증명서는 발급할 때 범위를 고른다. '현재 유효사항'으로 떼면 지금 살아 있는 권리만 나오고, 말소된 근저당 줄은 아예 보이지 않는다. '말소사항 포함'으로 떼야 지워진 줄이 선이 그어진 채로 남는다.

이번 건처럼 매도인 근저당이 이미 말소된 집을 나중에 누군가 살펴본다면, 현재 유효사항만으로는 셀러 파이낸싱이 있었다는 사실 자체를 알 수 없다. 거래 이력까지 보려면 말소사항 포함으로 발급한다. 유료라는 점은 같다.

말소된 줄이 보이면 말소 등기의 접수일과 원인(해지·해제 등)을 같이 본다. 설정 줄과 말소 줄의 접수일 사이가 곧 그 매도인이 채권자로 남아 있던 기간이다. 이번 건에서는 그 간격이 106일이다.

등기부가 답하지 않는 네 가지

다섯 단계를 다 밟아도 등기부로 알 수 없는 것이 있다. 실제로 빌린 원금, 이자율, 상환기한, 그리고 세금 처리다. 모두 당사자 사이의 계약서와 신고서에만 남는다.

이번 거래에서 쟁점이 된 것도 이 바깥쪽이었다. 청와대는 매수인 사정을 고려해 이자를 받지 않기로 했다고 밝혔고, 무이자로 잔금을 빌려주면 세무상 증여로 볼 수 있다는 보도가 이어졌다. 청와대는 7월 21일 "증여세는 법에 따라 처리되고 매수자가 낼 것"이라는 입장을 냈다. 증여세가 실제로 어떻게 처리됐는지는 이번 보도들에서 확인되지 않는다.

무이자·저리 대여를 증여로 볼지 가르는 기준 이자율과 과세 기준금액은 상속세 및 증여세법 시행령에 있다. 해당 조문은 개정 이력이 있어, 숫자를 쓰기 전에 국가법령정보센터의 현행 조문이나 국세청 안내로 직접 확인한다. 이 부분은 단순 정리이며 세무 자문이 아니다.

논란의 다른 축은 시점이었다. 정부가 금융권 대출 규제를 조이던 때 대통령이 매수인의 잔금을 미뤄 준 모양새가 되면서 규제 우회라는 지적이 나왔다. 양지마을이 1기 신도시 선도지구라 재건축 조합원 지위 양도 요건을 피하려 등기를 서둘렀다는 업계 해석도 보도됐지만, 이는 해석이고 확인된 사실이 아니다. 청와대는 매수인과 사적 인연이나 특수관계가 있다는 주장을 부인했고, 28년간 실거주한 1주택을 시세보다 낮게 처분했다고 설명했다.

확인할 것

• 이름 대조: 을구 근저당권자가 금융회사인지, 갑구 직전 소유자와 같은 사람인지. 공동명의면 지분까지.
• 등기목적 칸: 근저당권설정이면 금액은 채권최고액, 즉 한도다. 원금으로 읽지 않는다.
• 접수일과 완료일: 등기부 접수 칸은 신청일이다. 진행 상태는 등기신청사건 조회에서 따로 본다.
• 발급 범위: 지난 거래 이력은 '말소사항 포함'으로 떼야 보인다.
• 계약서: 이자율·상환기한·연체 시 처리는 등기부에 없다. 매도인 근저당이 남아 있는 집을 사거나 임차할 때는 이 조건과 말소 시점을 계약서로 확인한다.

마치면서

등기부로 확인되는 건 세 가지다. 매도인이 근저당권자로 이름을 올렸고, 설정 106일 만에 말소 신청이 들어갔고, 보정을 거쳐 말소가 끝났다. 설정에서 말소 신청까지 걸린 기간은 청와대가 밝힌 '10월 말에 처리될 미지급 잔금'이라는 설명과 들어맞는다. 여기까지는 서류가 뒷받침한다.

이번 거래를 논란으로 만든 것은 무이자 여부, 실제 미지급 잔금의 크기, 증여세 처리였다. 이 셋은 처음부터 등기부에 적히는 항목이 아니다. 담보가 풀렸다는 사실은 확인됐지만, 그 담보 뒤의 거래가 어떤 조건이었는지는 아직 공개된 숫자가 없다.

출처는 파이낸셜뉴스·국민일보·뉴시스·시사저널·프레스나 보도다. 매매가 대비 비율, 매매가와 채권최고액의 차액, 날짜 간격은 보도 숫자를 단순 계산한 값이다. 이 글은 정보 제공용이며 투자 권유가 아닙니다.