전세 보증금 과세 판정, 주택 수·공시가격·보증금 합계로 재는 순서

공시가격 15억 원 아파트와 6억 원 아파트를 함께 전세로 놓은 집주인을 가정해 보자. 보증금을 합쳐 13억 원을 받으면 2026년분부터 이 보증금이 소득세 계산에 들어가고, 11억 원을 받으면 빠진다. 집도 공시가격도 그대로인데 계약서 금액 2억 원이 판정을 가른다.

보증금은 돌려줘야 할 돈이라 그 자체로는 소득이 아니다. 다만 몇 가지 조건을 넘으면 그 돈에서 이자를 받은 것으로 치고 소득에 더하는데, 이것을 간주임대료라고 한다. "내년부터는 전세만 놓아도 세금을 낸다"는 말이 내 경우에 맞는지는 세금 계산기보다 등기부와 공시가격, 임대차계약서를 먼저 펴 봐야 가릴 수 있다.

보증금이 계산에 들어가는 길은 두 개뿐이다

2026년 11월 8일에 확인한 국세청 안내 기준으로, 보증금이 간주임대료 계산에 들어가는 경우는 두 가지다. 첫째는 예전부터 있던 기준이다. 부부 합산 3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억 원을 넘어야 한다.

둘째는 올해 새로 생겼다. 기준시가 12억 원을 넘는 고가주택을 포함해 2주택을 가진 사람이 보증금을 합계 12억 원 넘게 받는 경우다. 소득세법 제25조 개정에 따른 것으로, 2026년 1월 1일 이후 시작하는 과세기간분부터 적용한다. SBS Biz 보도에 따르면 기획재정부가 2025년 1월 16일 시행령 개정안으로 발표한 내용이다.

두 경우에 해당하지 않으면 보증금은 계산에서 빠진다. 1주택자의 보증금에는 과세하지 않고, 기준시가 12억 원 이하인 1주택이라면 월세도 비과세다. 고가주택이 없는 2주택자는 월세에만 과세하고 보증금은 계산하지 않는다.

그래서 처음 확인할 것은 세금이 얼마냐가 아니다. 내 집이 두 경우 중 어디에 해당하느냐다. 아래 네 단계는 집주인이 가진 서류만으로 이 판정을 해 보는 순서다.

1단계: 부부 명의를 합쳐 세고, 작은 집은 따로 적어 둔다

주택 수는 본인 명의만으로 세지 않고 배우자 명의까지 더한다. 부부 각자의 등기부등본 갑구에서 소유자 이름을 확인하고, 한 사람씩 몇 채인지 적은 뒤 합친다.

이때 칸을 하나 더 만든다. 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 간주임대료를 계산할 때 주택 수에서 빠진다. 이 특례는 2026년 12월 31일까지로 정해져 있다. 면적은 건축물대장이나 등기부 표제부에서, 기준시가는 공시가격에서 확인해 소형주택만 따로 적어 둔다.

예를 들어 아파트 2채와 소형 원룸 1채를 가졌다면 등기부상으로는 3채다. 하지만 2026년분 간주임대료를 계산할 때는 2채로 센다. 이 차이 때문에 뒤의 3단계에서 대 볼 기준선이 달라진다.

자주 하는 실수가 있다. 이 특례를 월세에도 적용된다고 생각하는 것이다. 특례는 보증금을 계산할 때의 주택 수에만 쓰이고, 소형주택에서 받는 월세는 그대로 수입금액에 들어간다. 원룸을 월세로 놓았다면 그 월세는 주택 수 판정과 별도로 따져야 한다.

공동명의 지분이나 상속으로 일부 지분만 가진 집을 몇 채로 세는지는 이 글에서 다루지 않는다. 그런 집이 있으면 국세청 안내의 주택 수 계산 항목을 따로 봐야 한다.

2단계: 12억 원 넘는 집이 있는지는 시세가 아니라 공시가격으로 본다

2주택자라면 이 단계에서 결과가 갈린다. 두 채 가운데 한 채라도 기준시가가 12억 원을 넘는지 확인한다. 주택의 기준시가는 공시가격으로 확인하며, 아파트는 공동주택가격을 본다.

많이들 헷갈리는 부분이 이것이다. 기준은 호가나 실거래가가 아니다. 예를 들어 시세가 20억 원 가까이 되는 아파트라도 공시가격이 12억 원 아래라면 이 단계에서는 고가주택으로 보지 않는다. 반대로 공시가격이 12억 원을 넘으면 전세로만 놓았어도 2026년분부터 보증금을 확인해야 한다.

공시가격은 해마다 새로 고시된다. 그래서 몇 년도 어느 날짜의 공시가격으로 판정하는지에 따라 경계선 근처의 집은 결과가 달라질 수 있다. 판정 기준일은 신고하려는 연도의 국세청 안내에서 확인한다.

3주택 이상이라면 이 단계는 판정에 영향을 주지 않는다. 비싼 집이 한 채도 없어도 보증금 합계가 3억 원을 넘으면 계산 대상이 된다.

3단계: 보증금을 합쳐 기준선 하나에 대 본다

임대차계약서의 보증금을 모두 더한다. 이 합계를 어느 선과 비교할지는 1·2단계 결과로 정해진다. 3주택 이상이면 3억 원, 고가주택을 포함한 2주택이면 12억 원이다. 그 밖의 경우에는 비교할 기준선이 없다.

아래는 가상의 다섯 집주인을 2026년분 기준으로 판정해 본 것이다. 모두 부부 합산 기준이고 전세로만 놓았다고 가정했다. 집 옆의 금액은 공시가격이다.

B와 C는 가진 집이 똑같고 보증금만 2억 원 차이 난다. 고가 2주택 기준선이 집값이 아니라 보증금 합계에 그어져 있기 때문에, 재계약 때 보증금을 올리거나 내리면 판정이 바뀔 수 있다. 고가주택 한 채의 보증금만 12억 원과 비교하는 실수도 흔한데, 비교 대상은 합계다.

D를 보면 1단계에서 소형주택을 따로 적어 둔 이유를 알 수 있다. 소형주택 특례가 기한대로 끝나면 D는 간주임대료 계산에서 3주택으로 잡힐 수 있고, 그러면 기준선은 3억 원이 된다. 보증금 합계 5억 원은 이 선을 넘는다.

11월 8일 현재 특례가 연장되었는지는 확인되지 않는다. 기한까지는 53일이 남았다(11월 8일 기준 단순 계산). 연장되지 않는다면 어느 연도분 신고부터 계산이 바뀌는지는 개정 세법의 적용 시기 조항에서 확인해야 한다.

4단계: 계산 대상이라면 식과 이자율은 그해 안내에서 가져온다

여기까지 와서 계산 대상으로 나왔다면, 금액은 국세청의 '주택 보증금에 대한 간주임대료' 안내에서 신고할 연도에 맞는 식을 찾아 계산한다. 식에는 국세청이 정하는 정기예금이자율이 들어가는데, 이 이자율은 해마다 달라진다.

그래서 페이지 제목에 적힌 '○○년 귀속'이 내가 신고할 연도와 같은지부터 본다. 기사나 영상에 나오는 예시 금액은 다른 해의 이자율로 계산한 것일 수 있다. 계산 결과가 내 숫자와 다르다면 이자율이 다른 해 것인지부터 의심해 볼 만하다.

신고 시점도 맞춰 둔다. 2026년분 고가 2주택 보증금이 처음 신고서에 들어가는 것은 2027년 5월 종합소득세 신고 때다. 올해 1월 1일에 시행된 규정이라도 실제로 서류에 적는 것은 그때다.

'내년부터'라는 말을 원문과 맞춰 보는 법

"내년부터 전세 보증금만 받아도 소득세"라는 말을 들었다면 원문 두 곳을 열어 본다. 하나는 국세청의 연도별 간주임대료 안내이고, 다른 하나는 정부 세법개정안 원문이다. 개정안에서 '소득세법 제25조', '간주임대료', '주택 수'를 검색하면 보증금 과세 요건이 바뀌는지 금방 알 수 있다.

11월 8일까지 확인한 범위에서는 모든 전세 보증금에 과세한다는 개정안을 찾지 못했다. 이 말과 겹치는 사실은 두 가지다. 고가 2주택의 보증금이 2027년 5월에 처음 신고서에 들어간다는 것, 그리고 소형주택 특례에 12월 31일이라는 기한이 적혀 있다는 것이다. 앞의 것은 3단계의 B 같은 경우에만 해당한다. 뒤의 것은 이미 정해진 변화가 아니라 기한이 적혀 있는 규정이다.

정부안과 확정된 법도 구분해야 한다. 세법개정안은 국회를 통과해야 법이 되고, 통과 전 문서에 적힌 요건이 그대로 시행된다는 보장은 없다. 기사 제목에 '추진'이나 '개정안'이 붙었는지, '시행'이나 '적용'이 붙었는지만 봐도 상태를 절반은 가릴 수 있다.

전셋값 기사와 이 세금을 이어 읽기 전에 볼 것

올해 서울 전세 기사를 이 세금과 연결해 읽고 싶다면 숫자 두 묶음을 나란히 놓아 본다. 2026년 7월 22일 서울 아파트 전세 매물은 2만772건으로 1년 전보다 14.1% 적었다. 한국부동산원 기준 전세가격은 6월 한 달에 1.37%, 7월 13일까지 누적으로 5.72% 올랐다. KB 기준 7월 평균 전세보증금은 1년 전보다 8.5% 높았다.

같은 시기 부동산114가 집계한 서울 입주 예정 물량은 2만7,158가구로 1년 전보다 41.8% 줄었다. 새 집 공급이 이만큼 줄어든 해에는 보증금 과세 신설이 전셋값을 얼마나 밀어 올렸는지 지금의 보도 숫자로는 가를 수 없다. 과세 대상이 된 집만 따로 떼어 낸 숫자도 보도에는 없다.

세금의 영향을 따지려면 시행 전후 1·3·6·12개월 숫자를 같은 기준으로 놓아야 한다. 그런데 시행 후 아직 1년이 지나지 않아 그 표는 만들 수 없다. 그때까지는 '세금 때문에 전세가 말랐다'는 문장을 보면 같은 기사에 공급 숫자가 함께 나오는지를 먼저 확인한다.

확인할 것

• 부부 각자의 등기부: 소유자 이름과 지분, 소형주택이면 전용면적
• 집마다 공시가격: 12억 원·2억 원 선, 판정 기준일은 신고 연도 국세청 안내에서
• 임대차계약서 보증금 합계: 재계약으로 바뀐 금액까지 반영
• 국세청 안내 페이지 제목의 귀속연도와 그해 정기예금이자율
• 소형주택 특례 연장 여부와 적용 시기 조항
• 기사 속 '개정안'과 '시행'의 구분

세금 관련 내용은 국세청 안내와 보도를 단순히 정리한 것이며 자문이 아니다. 다섯 집주인 예시는 가정이고, 남은 53일은 단순 계산이다.

마치면서

2026년분 판정은 지금 가진 서류로 마칠 수 있다. 다만 한 번 내리고 끝나는 판정은 아니다. 공시가격은 해마다 새로 고시되고 보증금은 재계약 때 바뀌기 때문에, 경계선 근처의 집은 같은 집을 계속 갖고 있어도 해마다 결과가 달라진다.

아직 판단할 수 없는 것은 하나다. 40㎡ 이하 소형주택 특례가 12월 31일 이후에도 이어지느냐다. 이어지지 않으면 고가주택 없는 아파트 2채에 원룸 한 채를 가진 집주인은 주택 수가 3채로 잡혀, 비교할 기준선이 없던 자리에 3억 원 선이 생긴다. 원룸 한 채를 가진 집주인에게는 '내년부터 전세 과세'라는 소문보다 세법 개정 문서의 특례 조항 한 줄이 다음 판정을 더 크게 바꾼다.

출처는 국세청 2025년 귀속 간주임대료 안내와 SBS Biz·조세일보·헤럴드경제·뉴시스·시대일보 보도다. 이 글은 정보 제공용이며 투자 권유가 아닙니다.