주가 급락이 집 살 돈을 얼마나 깎나, 기준일과 주식 몫으로 재는 순서

11월 6일 코스피는 개장 직후 1단계 서킷브레이커가 걸렸고, 오전 9시 3분께 4,911.91(-8.76%)까지 내려갔다. 5000선 아래는 2월 6일 이후 약 9개월 만이다. 같은 주 서울 아파트값은 91주째 올랐지만 오름폭이 3주째 줄었고, 매물은 8만 건을 넘었다.

세 숫자를 나란히 놓으면 '주가가 빠지자 집값이 꺾였다'는 문장이 금방 만들어진다. 그런데 주가는 분 단위로 움직이고, 집값 통계는 일주일에 한 번 그마저 며칠 전 날짜에 맞춰 나온다. 주식 계좌에서 빠진 돈이 주택 통계 어느 칸에, 언제 찍히는지부터 따져 봐야 하는 이유다.

맞대 볼 것은 '주식 자금'과 '주택 통계' 두 줄이다

매수여력은 하나의 지표로 나오는 숫자가 아니다. 이 글은 두 줄로 나눠 본다. 한 줄은 집 사는 돈 가운데 주식에서 나온 몫이 얼마인가, 다른 줄은 그 몫이 흔들린 뒤 집값·매물·거래 통계가 실제로 달라졌는가다.

첫 줄은 국토부 자금조달계획서 집계가, 둘째 줄은 한국부동산원 주간 동향과 민간 매물 집계, 국토부 실거래가가 맡는다. 문제는 이 숫자들이 모두 다른 날짜를 달고 있다는 점이다.

1단계: 숫자마다 기준일부터 적는다

표를 세워 놓으면 답이 먼저 보인다. 지금 나와 있는 주택 숫자 가운데 6일 급락 뒤에 집계된 것은 하나도 없다. '주가 급락에 아파트값 둔화'라는 문장은 시간 순서가 뒤집힌 채 묶였을 수 있다.

흔한 실수는 발표일을 기준일로 읽는 것이다. 부동산원 주간 동향은 목요일에 나오지만 숫자는 그 주 월요일에 맞춰져 있다. 5일 기사에 실린 0.07%는 11월 2일까지의 시장이다. 같은 주기가 이어진다면 6일을 처음 품는 통계는 11월 9일 기준치이고, 발표는 12일 무렵이 된다.

코스피 쪽도 시점을 고정해야 한다. 6일 하락률은 9시 3분께 -8.76%, 9시 20분대 -8.55%(4,923.47)로 같은 오전 안에서도 다르다. 이 글은 장중 숫자만 쓴다. 직접 계산할 때는 거래소 종가로 바꿔 넣는 게 맞다.

2단계: 집 살 돈에서 주식 몫만 떼어 낸다

올해 1~4월 주식·채권을 팔아 주택 매입에 쓴 돈은 3조7,254억원이다. 국토부 주택 취득 자금조달계획서를 김종양 국민의힘 의원실이 집계한 값이다. 이 가운데 65.5%인 2조4,396억원이 서울 주택으로 갔다.

비싼 집일수록 이 돈에 기댔다. 15억원 이상 주택에서 주식·채권 매각대금이 차지한 비중은 4월 13.2%로 처음 두 자릿수가 됐다. 다만 모두 급락 전 흐름이고, 주식 자금이 얼마나 줄었는지를 직접 보여 주는 숫자는 아니다.

그래서 여기부터는 계산 연습이다. 식은 한 줄이다. 줄어드는 돈 = 집값 × 주식 비중 × 주가 하락률.

15억원짜리 집을 사려는 사람의 자금 가운데 13.2%가 주식이라고 가정하면 주식 몫은 1억9,800만원이다. 여기에 6일 장중 하락률 8.76%를 그대로 넣으면 약 1,734만원이 줄고, 집값 대비로는 약 1.16%다.

같은 집이라도 주식 비중을 50%로 가정하면 7억5,000만원 × 8.76% = 6,570만원, 집값의 4.38%가 된다. 평균 비중으로 잰 충격은 1%를 조금 넘지만, 자금 절반을 계좌에 둔 사람에게는 네 배 가까이 커진다. 시장 전체의 '매수여력'과 한 사람의 매수여력이 다르게 움직이는 지점이다.

여기서 자주 생기는 실수가 두 가지 있다. 하나는 지수 하락률을 내 계좌 하락률로 쓰는 것이다. 보유 종목 구성에 따라 계좌는 지수보다 더 빠졌을 수도, 덜 빠졌을 수도 있으니 증권사 앱의 평가손익을 넣는다. 다른 하나는 13.2%를 모든 매수자의 비중으로 읽는 것이다. 4월 한 달, 15억원 이상 주택 거래를 합친 평균일 뿐이다.

3단계: 오름폭이 줄어든 것과 값이 내린 것을 가른다

서울 아파트 매매가격은 11월 2일 기준 전주보다 0.07% 올랐다. 91주 연속 상승이고, 주간 오름폭은 0.16%, 0.13%, 0.09%, 0.07%로 3주째 줄었다. 네 주를 이어 곱하면 누적 약 0.45%다. 값은 여전히 오르고 있고, 줄어든 건 속도다.

지역으로 쪼개면 방향이 갈린다. 강남구 -0.39%, 서초구 -0.37%, 송파구 -0.17%였고 서초는 13주, 송파는 9주 연속 하락이다. 한강 이남 11개 구 평균은 -0.03%, 한강 이북 14개 구는 +0.19%였다. 경기도는 0.20%로 서울의 약 3배였고, 용인 기흥 0.60%, 군포 0.57%, 안양 동안 0.55%가 상위였다.

여기서 볼 것은 하락이 시작된 시점이다. 서초가 13주 연속 내렸다면 내림세는 늦여름 통계부터 이어져 왔다는 뜻이다. 6일 주가보다 한참 앞선다. 강남 3구 약세를 이번 급락과 엮으려면, 9일 기준 통계에서 하락폭이 지금보다 커지는지를 따로 확인해야 한다.

둔화를 다르게 설명하는 쪽도 있다. 우리은행 남혁우 부동산연구원은 중저가 지역이 단기간에 많이 오른 데 따른 시장 피로도를 상승폭 둔화 요인으로 꼽았다. 주식 말고도 속도를 늦출 재료가 이미 시장에 있었던 셈이다.

4단계: 매물 8만 건은 집계처와 비교 시점을 같이 읽는다

아실 집계로 11월 5일 서울 아파트 매매 매물은 80,945건이다. 6개월 전 70,403건보다 10,542건, 약 15.0% 많다. 뉴스핌은 같은 시기 숫자를 80,430건으로 전하며 8월 3일 60,409건 대비 33.1% 늘었다고 보도했다.

두 매물 수가 515건 다른 건 기준일이 하루 달라서다. 증가율이 15.0%와 33.1%로 크게 갈리는 이유는 따로 있다. 하나는 6개월 전과, 다른 하나는 석 달 전과 비교했다. 기사에서 매물 증가율을 볼 때는 분모의 날짜부터 찾는다.

'서울 매물 8만 건 돌파'라는 제목은 2023년 11월에도 나왔다. 검색으로 숫자를 모으다 보면 연도가 섞이기 쉽다. 기사 날짜와 집계 날짜를 둘 다 적어 두면 이런 실수는 걸러진다.

매물은 팔겠다고 내놓은 물건 수이지 팔린 수가 아니다. 게다가 11월 5일 집계라 급락 뒤 매물이 늘었는지는 아직 이 숫자에 없다. 한두 주 뒤 같은 서비스에서 같은 지역을 다시 열어 비교하는 쪽이 가장 덜 헷갈린다.

5단계: 전세와 실거래 신고는 다른 시계로 돈다

매매 오름폭이 줄던 주에 서울 전셋값은 전주와 같은 0.17% 올랐다. 수도권 전세도 0.16% 올라 수도권 매매 0.13%보다 높았다. 전세가 매매보다 빠르게 오르는 주가 이어지면 매매가 대비 전셋값 비율은 올라가는 쪽으로 움직인다.

국토부 실거래가 공개시스템은 또 다른 시계다. 매매 신고 기한이 계약 뒤 30일이라, 한 달 거래량은 다음 달 말이 돼야 거의 채워진다. 11월 초에 '11월 거래가 끊겼다'는 숫자가 보이면 아직 신고되지 않은 계약이 빠진 값일 가능성부터 의심한다. 계약일 기준이냐 신고일 기준이냐에 따라 같은 달 거래량이 달라지는 것도 같은 이유다.

내 단지를 직접 볼 때는 계약일을 6일 앞뒤로 나눈다. 같은 면적의 직전 거래가와 비교하고, 해제로 표시된 줄은 따로 센다. 6일 뒤 계약이 몇 건 쌓이기 전까지는 비교할 줄 자체가 부족하다.

확인할 것

• 11월 9일 기준 주간 동향(같은 주기라면 12일 발표): 서울 오름폭이 0.07%에서 더 줄었는지, 강남 -0.39%·서초 -0.37%·송파 -0.17%의 하락폭이 커졌는지
• 코스피 6일 종가: 장중 -8.76% 대신 종가 하락률을 2단계 식에 다시 넣는다
• 같은 집계처의 매물: 아실 기준 80,945건(11월 5일)과 같은 서비스·같은 지역으로 비교한다
• 다음 자금조달계획서 집계: 15억원 이상 주택의 주식·채권 비중이 4월 13.2%에서 어떻게 움직였는지
• 실거래가: 11월 계약분은 12월 말까지 신고가 채워진다는 점을 감안한다

끝으로

평균 비중으로 재면 6일 장중 하락이 15억원 집 한 채의 자금에서 덜어 내는 몫은 집값의 1% 남짓이다. 서울 오름폭 둔화와 서초·송파의 연속 하락은 그보다 먼저 시작됐다. 지금 나와 있는 통계의 약세를 이번 급락 탓으로 돌릴 근거는 아직 없다.

시장 평균으로는 작은 충격이 한 사람에게는 작지 않다. 자금 절반을 계좌에 둔 매수자라면 같은 하락이 집값의 4%를 넘게 깎는다. 다만 그런 계약이 얼마나 되는지는 공개된 집계에 나와 있지 않다. 급락이 집값에 닿았는지는 6일 이후 날짜가 찍힌 첫 숫자부터 따질 수 있다.

출처는 한국일보·세계일보·데일리안·뉴스핌·뉴스1·한국경제·국민일보 보도다. 4주 누적 상승률, 매물 증감, 주식 몫 계산은 보도 숫자와 가정 숫자(15억원 주택, 주식 비중 13.2%·50%)로 한 단순 계산이며 자문이 아니다. 이 글은 정보 제공용이며 투자 권유가 아닙니다.