실거래가 '직거래' 줄, 내 단지에서 세고 정책 날짜에 대 보는 순서

직거래 비중을 직접 구하는 데 필요한 숫자는 두 개다. 한 달 동안 신고된 아파트 매매 건수, 그리고 그중 거래유형이 '직거래'로 적힌 건수. 나머지는 나눗셈이다.

어려운 건 나눗셈 앞뒤에 있다. 앞에는 어느 달에 넣을지, 어떤 줄을 뺄지가 있다. 뒤에는 다 세고 난 숫자를 무엇 옆에 놓고 읽을지가 있다. 앞을 정하지 않으면 같은 단지를 보고도 사람마다 다른 비중이 나온다. 뒤를 정하지 않으면 같은 비중을 두고도 정책 때문인지, 한두 건이 우연히 겹친 것인지 해석이 갈린다.

기사 속 숫자와 내가 셀 수 있는 숫자는 단위가 다르다

머니투데이는 국토교통부 아파트 매매 실거래가 자료를 분석해 11월 4~5일 서울 아파트 직거래 비중이 연초보다 크게 올랐고 9월이 연중 가장 높았다고 보도했다. 이 분석은 서울 전체를 한 달 단위로 묶은 값이다.

독자가 실거래가 화면에서 손쉽게 셀 수 있는 건 그보다 훨씬 작은 단위, 내 단지나 내 구의 몇 달치다. 그래서 목표를 둘로 나누는 편이 낫다. 하나는 내 단지에서 직거래 줄이 어느 달에 몰렸는지, 다른 하나는 그 직거래 줄의 값이 같은 달 중개거래 줄과 얼마나 다른지다.

기사가 내놓은 '정책 때문'이라는 설명은 직거래 비중이 튄 시점과 정책 발표 시점이 겹친다는 데서 나온 해석이다. 직거래한 사람들에게 이유를 물어 비율로 나눈 자료는 확인되지 않는다. 내 단지에서 세어 보는 일도 같은 한계 안에 있다. 시점이 겹치는지는 확인할 수 있어도, 그 계약을 한 사람의 속사정까지 알 수는 없다.

거래유형 칸으로 직거래 줄을 세는 다섯 단계

1. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 아파트 매매를 고르고, 지역과 단지를 지정한다.
2. 줄마다 적힌 계약일을 기준으로 달을 묶는다. 신고일이 아니라 계약일이다.
3. 해제 표시가 붙은 줄은 따로 빼 둔다. 계약이 풀린 거래까지 세면 분모와 분자가 함께 부풀어 오른다.
4. 남은 줄에서 거래유형 칸을 본다. '중개거래'와 '직거래' 두 가지로 나뉜다.
5. 직거래 비중 = 직거래 건수 ÷ (중개거래 + 직거래 건수) × 100

계산 연습으로 가정 숫자를 넣어 보자. 어느 단지에서 한 달에 매매 8건이 신고됐고 그중 2건이 직거래라면 비중은 25%다. 다음 달 6건 중 직거래가 0건이면 0%가 된다. 두 달 사이 25%포인트가 움직였지만, 실제로 달라진 건 직거래 두 건뿐이다.

단지 하나로는 표본이 이 정도로 작다. 비중의 오르내림보다 직거래 줄이 어느 달에 놓였는지를 점으로 찍어 보는 쪽이 더 많은 걸 알려 준다. 구 단위로 넓히면 건수가 늘어 비중이 덜 출렁이지만, 그만큼 내 단지 사정과는 멀어진다.

흔히 하는 실수는 가장 최근 달을 그대로 세는 것이다. 매매는 계약하고 나서 일정 기간 안에 신고하면 되기 때문에, 최근 달 줄은 시간이 지나며 더 채워진다. 머니투데이도 10월 수치는 신고가 덜 들어온 잠정치라고 밝혔다. 11월 초에 10월을 세면 분모가 작게 잡힌다.

정책 날짜 네 개를 달력에 먼저 찍는다

세어 둔 점을 무엇과 겹쳐 볼지는 기사가 짚은 날짜에서 가져온다. 2월 24일 국무회의에서 소득세법 시행령 개정안이 의결됐고, 다주택자 양도세 중과 유예는 5월 9일로 끝났다. 6월 27일에는 대출 규제 강화가 발표됐다. 8월에는 1주택 장기보유특별공제를 보유기간 중심에서 거주기간 중심으로 바꾸는 방안이 담긴 세제 개편안이 나왔다.

겹쳐 볼 때는 계약일 기준 점이 날짜 바로 앞에 몰렸는지, 바로 뒤에 몰렸는지를 나눠 본다. 중과처럼 시행일이 정해진 규칙이라면 그 전에 계약을 마치려는 움직임은 날짜 앞쪽에 찍힌다. 반대로 대출 규제나 세제 개편안처럼 발표가 먼저 나오는 경우는 발표 뒤 몇 주 사이에 점이 생긴다.

머니투데이가 짚은 달도 이 모양이다. 5월은 중과 재개, 7월은 6월 말 대출 규제 직후, 9월은 8월 세제 개편안 다음 달이다. 내 단지 점이 이 달들과 어긋난다면 그것도 하나의 결과다. 서울 전체의 흐름이 모든 단지에서 똑같이 나타나지는 않는다.

5월 10일 앞뒤를 가르는 세율 칸

중과가 매도자에게 얼마나 무거운 날짜였는지는 세율을 단순 합산해 보면 감이 온다. 조정대상지역 주택은 5월 10일 양도분부터 기본세율 6~45%에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해진다.

기본세율의 가장 낮은 구간과 가장 높은 구간에만 더해 보면 2주택자는 26~65%, 3주택 이상은 36~75%가 된다. 지방소득세는 빼고 국세 세율만 단순 합산한 값이다. 실제 세액은 양도차익, 공제, 보유 주택 수를 세는 방식에 따라 달라지므로 이 숫자는 세율이 어느 폭으로 바뀌었는지를 보는 용도까지만 쓴다.

계약일이 5월 9일 이전인 직거래 줄을 볼 때 하나 더 알아 둘 것이 있다. 5월 9일까지 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 경우에는 별도의 유예기간이 있다. 그래서 4월 말~5월 초 계약일에 점이 몰려 있다면, 잔금 날짜가 5월 10일 뒤였더라도 중과 직전에 계약을 서둘렀던 흔적일 가능성이 있다. 유예기간의 세부 요건은 보도마다 설명이 달라, 내 거래에 해당하는지는 국세청이나 세무 전문가에게 확인해야 한다. 이 절의 계산은 단순 계산이며 자문이 아니다.

직거래 줄 값이 유난히 낮을 때

비중을 셌다면 다음은 값이다. 같은 단지, 같은 달, 비슷한 면적과 층에서 직거래 줄의 가격이 중개거래 줄보다 눈에 띄게 낮다면 그 줄은 시세 비교에서 따로 떼어 두는 편이 맞다.

근거는 두 갈래다. 머니투데이 보도에서 남혁우 우리은행 부동산연구원은 가족 간 거래로 명의를 분산하거나 저가 양도하는 수요도 직거래에 일부 포함돼 있을 것이라고 설명했다. 매일경제는 5월 초 보도에서 직거래는 시세에 반영되지 않는 경우가 많다고 짚었다.

그렇다고 직거래 줄을 모두 가족 거래로 볼 근거도 없다. 거래유형 칸은 중개사를 거쳤는지만 알려 줄 뿐, 매수자와 매도자의 관계는 적혀 있지 않다. 직거래 플랫폼에서 처음 만난 사람끼리 시세대로 계약한 거래도 같은 칸에 들어간다. 값이 중개거래 줄과 비슷한 직거래라면 굳이 뺄 이유가 없다.

가족 간에 시세보다 낮게 넘기는 거래에는 증여세 문제가 따라붙지만, 그 기준은 이번 조사에서 1차 자료로 확인하지 못해 이 글에서는 다루지 않는다.

확정된 규칙과 아직 정부안인 규칙

정책 날짜를 겹쳐 볼 때 하나 더 갈라 둘 것이 있다. 중과는 시행령 개정이 의결돼 5월 10일부터 적용되는 규칙이다. 8월 세제 개편안의 장기보유특별공제 변경은 정부가 내놓은 안이고, 법 개정 절차를 거쳐야 한다.

9월 직거래 점이 8월 개편안 뒤에 몰렸다면, 그건 확정된 규칙이 아니라 앞으로 바뀔 수 있다는 예고에 반응한 움직임으로 읽힌다. 개편안 내용이 국회에서 달라지면 그 무렵 계약을 서두른 이유 자체가 바뀔 수 있다. 확정된 날짜와 예고된 안을 같은 무게로 놓고 겹치지 않는 편이 정확하다.

확인할 것

• 계약일 기준인가: 신고일로 묶으면 정책 날짜와 어긋난다.
• 해제 거래를 뺐나: 풀린 계약이 남아 있으면 같은 집이 두 번 세어질 수 있다.
• 최근 달은 잠정인가: 신고가 덜 들어온 달은 분모가 작게 잡힌다.
• 표본은 몇 건인가: 단지 하나에서 한두 건 차이는 비중을 수십 %포인트 흔든다.
• 같은 조건끼리 비교했나: 면적과 층이 다르면 직거래 줄 값이 낮은 이유가 거래 방식이 아닐 수 있다.
• 세금 판단은 따로: 중과 해당 여부와 유예기간 요건은 내 계약서와 국세청 안내로 확인한다.

사이트에서 이어서 볼 것

아파트 한 채의 거래 기록은 계약 당사자만 속사정을 안다. 상장 리츠는 같은 부동산이라도 분배금과 기준일이 공시로 남아 누구나 같은 숫자를 보고 세어 볼 수 있다.

끝으로

내 단지의 직거래 줄 하나를 시세에서 뺄지 말지는 계약일이 5월 10일 앞인지 뒤인지보다, 같은 달 같은 면적의 중개거래 줄과 값이 얼마나 벌어져 있는지가 먼저 알려 준다. 정책 날짜는 그 줄이 왜 그 달에 찍혔는지를 짐작하게 할 뿐, 그 값이 시세인지까지 말해 주지는 않는다.

출처는 머니투데이(서플 재게재)·경향신문·매일경제(네이트 뉴스) 보도다. 세율 합산은 지방소득세를 뺀 단순 계산이고, 단지 거래 8건·직거래 2건 예시는 계산 연습용 가정 숫자다. 세금 관련 내용은 단순 정리이며 자문이 아니다. 이 글은 정보 제공용이며 투자 권유가 아닙니다.