지분적립형 20년 셈, 회차별 지분 값과 이자 칸으로 직접 재는 순서

지분적립형 공공분양에서 집값은 한 번에 정해지지 않는다. 입주할 때 한 번, 그 뒤 20년 동안 다섯 번 더 계산된다.

분양가 5억1,000만원(전용 55㎡) 집이라면 4년마다 사는 15%의 원금은 7,650만원으로 정해져 있다. 실제로 낼 돈은 여기에 이자가 얹힌 값이다. 그런데 11월 4일 국토교통부 발표안(공고 전)에는 그 이자율이 빠져 있다. 원금은 알고 최종 가격은 모르는 셈이다. 그 빈칸 하나가 20년 총액을 얼마나 흔드는지는 가정 숫자를 넣어 보면 드러난다.

계산에 들어가는 칸은 다섯 개다

먼저 발표에서 확정적으로 나온 틀부터 적어 둔다. 입주할 때 분양가의 25%를 산다. 계약할 때 10%, 입주할 때 15%로 나눠 낸다.

남은 75%는 입주 뒤 4년마다 15%씩, 다섯 번에 걸쳐 산다. 마지막 회차가 20년째다. 20년 동안 한 번에 한해 최대 1년까지 미룰 수 있다.

가장 중요한 칸은 회차 가격이다. 그때의 시세가 아니라 최초 분양가에 이자를 더한 금액으로 정해진다. 공식은 한 줄로 쓸 수 있다. 회차 지분 값 = 최초 분양가 × 15% × (이자가 붙은 배수).

그래서 직접 계산하려면 다섯 칸이 필요하다. 최초 분양가, 회차별 취득 비율, 이자율, 이자 계산 방식(단리인지 복리인지), 이자가 붙기 시작하는 날이다. 11월 4일 보도로 채워진 칸은 앞의 두 개뿐이다.

1단계: 입주 때 돈, 보도 숫자로 검산하기

국토부 예시는 수도권 공공분양 평균 분양가 5억1,000만원(전용 55㎡)이다. 계약금 10%는 5,100만원, 입주 때 15%는 7,650만원이다. 더하면 1억2,750만원으로, 보도의 '약 1억2,800만원'과 맞는다.

검토 중인 LTV 40% 대출을 쓰면 초기 자금은 약 7,700만원으로 줄어든다고 보도됐다. 1억2,750만원에 40%를 적용하면 5,100만원이고, 빼면 7,650만원이다. 약 7,700만원과 맞아떨어진다.

여기서 흔한 실수는 LTV 40%를 분양가 전체에 곱하는 것이다. 5억1,000만원의 40%는 2억400만원이라 초기 자금보다 크다. 보도 숫자로 역산하면 대출 기준은 취득 지분 25% 쪽으로 읽힌다. 다만 이 대출 자체가 아직 확정되지 않았고, 대출 기준 금액도 공고나 상품 안내에서 확인해야 한다.

2단계: 회차별 원금 적기

이자를 빼면 계산은 단순하다. 회차마다 5억1,000만원의 15%, 7,650만원이다. 다섯 번이면 원금만 3억8,250만원이다.

입주 때 낸 1억2,750만원을 더하면 원금 합은 5억1,000만원, 처음 분양가 그대로다. 이 숫자가 20년 총액의 바닥이다. 실제 총액은 여기에 이자가 얹힌 값이 된다.

3단계: 비어 있는 이자율 칸에 가정 숫자 넣기

발표에서 이자율은 나오지 않았다. 그래서 계산 연습용으로 연 3%를 넣어 본다. 실제 이자율이 아니라 공식이 어떻게 움직이는지 보려는 가정 숫자다. 이자는 입주일부터 붙는다고 가정했다.

단리로 붙는다면 4년째 회차 값은 7,650만원 × (1 + 0.03 × 4) = 8,568만원이다. 8년째는 9,486만원, 12년째는 1억404만원, 16년째는 1억1,322만원, 20년째는 1억2,240만원이 된다.

뒤로 갈수록 회차 값이 커지는 이유는 이자가 붙는 기간이 길어서다. 같은 15%라도 20년째 회차는 4년째 회차보다 3,672만원 비싸다(단리 3% 가정, 단순 계산).

이 가정으로 다섯 회차를 더하면 5억2,020만원이다. 입주 때 1억2,750만원을 합치면 20년 동안 지분을 사는 데 들어가는 돈은 6억4,770만원이 된다. 임대료는 아직 넣지 않은 숫자다.

4단계: 단리인지 복리인지 바꿔 보기

같은 연 3%라도 복리로 붙으면 숫자가 달라진다. 4년째는 약 8,610만원으로 단리와 42만원 차이지만, 20년째는 약 1억3,817만원으로 1,577만원가량 벌어진다.

다섯 회차를 합치면 복리 가정에서는 약 5억5,301만원이다. 단리 가정의 5억2,020만원보다 약 3,281만원 많다. 이자율이 같아도 계산 방식 한 줄이 이만큼을 가른다.

이자가 붙기 시작하는 날도 같은 무게를 가진다. 계약일부터 붙는다면 입주까지 걸리는 기간만큼 모든 회차에 이자 기간이 더해진다. 공고에서 '기산일'에 해당하는 표현을 찾아 위 계산의 시작점을 바꿔 넣으면 된다.

5단계: 회차마다 모을 돈을 월 단위로 쪼개기

4년마다 돌아오는 목돈은 월 적립액으로 바꿔 봐야 생활비와 비교할 수 있다. 단리 3% 가정의 첫 회차 8,568만원을 48개월로 나누면 월 약 178만5천원이다.

이 가운데 이자 몫은 918만원, 월로는 약 19만원이다. 이자율이 1%p 달라질 때마다 첫 회차 기준으로 4년 이자 몫이 306만원씩 움직인다(단리 가정, 단순 계산). 공고에서 이자율이 나오면 이 한 줄부터 바꿔 계산하면 된다.

유예는 20년 동안 한 번만 쓸 수 있다. 첫 회차에 쓴다면 적립 기간은 60개월로 늘어난다. 다만 유예한 1년에도 이자가 계속 붙는다면 첫 회차 값은 7,650만원 × 1.15 = 약 8,798만원이 된다(단리 3% 가정). 월 부담은 줄지만 회차 값은 230만원가량 커지는 셈이라, 유예 기간의 이자 처리를 공고에서 따로 확인해야 한다.

목표 금액에 회차 값을, 기간에 48개월을 넣으면 매달 얼마를 떼어 두어야 하는지 바로 나온다. 가정 이자율을 바꿔 가며 두세 번 넣어 보면 이자율 칸이 내 월 부담을 얼마나 흔드는지 감이 온다.

6단계: 임대료는 남은 지분 비율로 따라 내려간다

아직 사지 않은 지분에는 임대료를 낸다. 기준은 주변 전세 시세의 약 90%이고, 인상률은 2년마다 5% 이내로 묶인다.

임대료가 미취득 지분 비율만큼 매겨진다고 보면, 내 단지 주변 전세 시세 하나로 기준선을 그릴 수 있다. 아래는 주변 전세 3억5,000만원이라고 가정한 단순 계산이다. 90%는 3억1,500만원이다.

이 표는 인상분을 넣지 않은 값이다. 2년마다 5%씩 두 번 오르면 4년 동안 최대 10.25%가 붙는다. 지분을 사서 몫이 20% 줄어드는 사이 인상분이 일부를 되돌릴 수 있다는 뜻이다.

전액 월세로 낼 때의 금액은 보증금을 월세로 바꾸는 전환율이 정해져야 계산된다. 이 비율도 발표 보도에서는 확인되지 않았다.

함정 두 개: 전매제한 10년과 자격 기준

전매제한은 10년이고, 그 사이에는 공공에만 팔 수 있다. 실거주 의무는 5년이다. 입주일 기준으로 단순히 세면 10년 시점에 가진 지분은 55%다. 8년째 회차까지 산 상태에서 전매제한이 끝난다는 뜻이다.

전매제한이 언제부터 세어지는지, 공공에 되팔 때 값을 어떻게 정하는지는 공고에서 확인할 부분이다. 중간에 나와야 할 사정이 생길 가능성이 있다면 이 두 줄이 20년 계산보다 먼저다.

자격은 총자산 3억6,200만원 이하(자녀 2명 출산 시 4억3,100만원), 3인 가구 월평균소득 753만원 이하(맞벌이 1,507만원 이하)다. 첫 공급은 12월 LH 고양창릉 S-2블록 1,057가구 가운데 284가구이고, 특별공급 70%, 일반공급 30%로 나뉜다. 모두 모집공고 전 계획이라 세부 조건은 달라질 수 있다.

같은 발표에 담긴 이익공유형Ⅱ는 주택도시기금 대출을 끼는 방식인데, 법적 근거가 없어 법 개정 뒤에 공급된다. 정부는 올해 안에 개정안을 낼 계획이다. 지분적립형 일부 조건도 개정 전까지 계약서 특약으로 보완된다고 보도됐다. 공고문만이 아니라 계약서 특약까지 읽어야 하는 이유다.

확인할 것

• 추가 지분 값에 붙는 이자율, 그리고 단리인지 복리인지
• 이자가 붙기 시작하는 날(계약일인지 입주일인지)
• 유예한 1년 동안의 이자 처리
• 임대료를 미취득 지분 비율로 매기는지, 보증금·월세 전환율은 얼마인지
• LTV 40% 대출의 확정 여부와 기준 금액
• 전매제한 기산점과 공공 매각 때의 가격 산정 방식
• 법 개정 전 계약서 특약으로 보완되는 조건의 목록

마치면서

이 구조에서 확정된 건 원금뿐이다. 다섯 회차를 다 사도 원금 합은 처음 분양가 그대로다. 20년 총액은 그 위에 얹히는 이자가 정한다. 같은 연 3% 가정에서도 단리와 복리 사이가 약 3,281만원이었다. 공고에서 이자율 숫자만큼 '단리·복리'와 '기산일' 문구를 찾아야 하는 이유다.

두 돈이 따르는 기준도 다르다. 주변 집값이 어떻게 움직이든 회차 지분 값은 공식대로 나온다. 반면 아직 사지 않은 지분의 임대료는 주변 전세 시세를 따라간다. 지분 쪽은 시세와 끊겨 있고 임대료 쪽은 시세에 묶여 있어서, 시세가 오를 때 두 부담이 같은 방향으로 움직이지 않는다.

지금 확정적으로 셀 수 있는 건 원금까지다. 나머지는 12월 고양창릉 모집공고와 계약서 특약에 달려 있다.

연 3% 이자율, 전세 3억5,000만원, 입주일 기산은 계산 연습용 가정 숫자로 실제 값이 아니다. 회차별 지분 값, 합계, 월 적립액, 보증금 기준선은 보도 숫자와 가정 숫자로 한 단순 계산이며 자문이 아니다. 출처는 서울경제·이투데이·뉴스1 보도다(국토교통부 원문 대조 전). 이 글은 정보 제공용이며 투자 권유가 아닙니다.