강남 3구 하락인가 반등인가, 주간 지수·신고 거래·매물로 가려 보는 법

강남 아파트값을 두고 같은 주에 반대 방향의 말이 나왔다. 대통령은 11월 4일 X 글에서 "주요 지역의 실제 거래 가격이 놀라울 정도로 떨어지고 있다"는 자신의 말과 '폭락 중'은 같은 말이 아니라고 했고, 다른 한쪽에서는 강남 실거래가가 다시 오르기 시작했다는 분석이 돌았다. 그사이 한국부동산원 주간 지수에서 강남·서초는 12주째 내리고 있었다.

"강남 집값이 떨어졌다"는 문장을 검산하려면 숫자 세 개를 따로 열어야 한다. 부동산원이 표본 주택을 조사해 매주 내는 주간 지수, 국토교통부 실거래가 공개시스템에 올라오는 신고된 계약, 민간 업체가 세는 매물 수다. 셋은 재는 대상도 찍히는 날짜도 달라서, 기사 제목보다 먼저 볼 것은 각 말이 어느 칸의 숫자를 근거로 삼았느냐다.

대통령이 쓴 단어는 '실제 거래 가격'이었다. 맞는 도구는 주간 지수가 아니라 단지별 신고 거래인데, 이 칸은 생각보다 한 숫자로 정리되지 않는다.

1단계: 주간 동향 표에서 구 이름 줄을 찾는다

부동산원 주간 아파트가격동향은 발표일과 기준일이 다르다. 10월 29일 발표분은 10월 26일 기준 숫자를 담고 있고, 조사 시점(11월 4일)까지 올라온 가장 최근 자료가 이것이다. 다음 발표분의 기준일은 11월 2일이 된다. 기사에서 '이번 주 강남 -0.38%'라는 표현을 봤다면, 그 '이번 주'가 발표 주인지 기준 주인지부터 맞춘다.

10월 26일 기준으로 강남구는 -0.38%, 서초구는 -0.35%, 송파구는 -0.22%였다. 세 곳 모두 하락폭이 직전 주보다 커졌다. 같은 주 서울 전체는 0.09% 올랐는데, 오름폭은 0.16%, 0.13%, 0.09%로 2주 연속 줄었다.

서울 전체와 강남구 사이 간격은 한 주에 0.47%p다. 서울이 오르는 동안 강남이 내리는 그림이 몇 주째 이어진 셈인데, 그 기록은 강남·서초가 8월 10일 기준 주부터 12주, 송파가 9월 7일 기준 주부터 8주다.

여기서 흔한 실수가 둘 있다. 하나는 연속 주 수를 하락의 크기로 읽는 것이다. 12주 연속이라는 건 방향이 열두 번 같았다는 뜻일 뿐, 얼마나 내렸는지는 따로 재야 한다. 다른 하나는 주간 변동률을 그냥 더해 누적치를 만드는 것이다. 기간 누적은 지수 두 개로 계산한다.

기간 누적 변동률(%) = (끝 주 지수 ÷ 시작 직전 주 지수 − 1) × 100

지수 값은 부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE)의 주간 아파트 매매가격지수에서 구별로 내려받을 수 있다. 기사마다 '연초 대비' 숫자가 다르게 적혀 있다면, 시작 주를 1월 첫 주로 잡았는지 지난해 마지막 주로 잡았는지부터 본다. 기준 주가 한 주만 달라도 끝자리가 바뀐다.

서초구 숫자가 매체에 따라 -0.35%와 -0.36%로 갈리는 것도 같은 방법으로 가려진다. 10월 26일 기준 지수를 10월 19일 기준 지수로 나눠 보면 어느 쪽이 원자료에 가까운지 직접 확인된다. 소수점 둘째 자리 차이는 대개 반올림 위치에서 생기지만, 원자료를 열어 보기 전에는 단정하지 않는 편이 낫다.

이 지수의 한계도 같이 적어 둔다. 주간 통계는 표본 주택을 조사해 만들기 때문에 특정 단지의 큰 폭 하락 거래가 곧바로 반영되지 않고, KB나 부동산R114 지수와 방향이 엇갈리기도 한다. 그래서 '실제 거래 가격'을 확인하려면 다음 단계가 필요하다.

2단계: '실제 거래 가격'은 단지 하나씩 연다

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 아파트를 고르고, 지역과 단지, 전용면적을 차례로 지정한다. 결과는 계약일 순으로 정렬해 본다. 해제된 계약은 따로 표시되므로, 그 줄은 비교에서 뺀다.

비교 대상을 무엇으로 잡느냐에 따라 같은 거래가 정반대로 읽힌다. 계산 연습용 가정으로, 어떤 단지 같은 면적의 직전 최고가가 30억원이고 이번 거래가 27억원이라고 하자. 최고가 대비로는 (27 ÷ 30 − 1) × 100 = -10%다. 그런데 바로 앞 거래가 26억원이었다면 직전 거래 대비로는 (27 ÷ 26 − 1) × 100 = 약 +3.8%가 된다.

한 건의 계약이 '최고가 대비 10% 하락'이라는 제목에도, '다시 오르는 실거래가'라는 제목에도 쓰일 수 있다는 얘기다. 그래서 단지 단위로 볼 때는 최고가 하나보다 같은 면적의 최근 3~5건을 이어 놓고 흐름을 보는 쪽이 덜 흔들린다.

층과 동도 걸러야 한다. 저층 한 건이 들어가면 단지 전체가 내린 것처럼 보이고, 조망이 좋은 고층 한 건이면 반대로 보인다. 직거래와 중개거래 구분 칸도 함께 본다.

신고 시차도 있다. 계약 뒤 신고까지 시간이 걸리기 때문에 최근 몇 주 칸은 비어 있거나 건수가 적게 보인다. 이걸 '거래가 끊겼다'로 읽으면 안 된다. 최근 한 달 치는 몇 주 뒤에 다시 열어 보면 줄이 늘어 있는 경우가 많다.

3단계: 매물 증가율은 나눗셈 한 번으로 검산한다

부동산 정보업체 아실 집계로 서울 아파트 매매 매물은 11월 4일 8만430건이었다. 정부가 세제개편안을 발표한 8월 3일에는 6만409건이었다. 늘어난 건 2만21건이고, 20,021 ÷ 60,409 = 0.331, 즉 33.1%다. 보도된 숫자와 맞는다.

강남 3구는 같은 기간 2만2182건에서 2만9802건으로 7620건 늘었다. 증가율은 서울신문이 34.6%, 여성신문이 34.4%로 적었는데, 7,620 ÷ 22,182를 해 보면 0.3435, 반올림해 34.4%가 나온다. 두 숫자가 다를 때 원래 건수 두 개만 있으면 어느 쪽이 계산에 맞는지 바로 확인된다.

한 걸음 더 가면 다른 그림이 보인다. 서울 전체에서 강남 3구를 뺀 나머지를 계산해 보면 3만8227건에서 5만628건으로 1만2401건, 약 32.4% 늘었다. 강남 3구(34.4%)가 조금 더 빨랐지만 차이는 2%p 정도다.

비중으로 보면 더 분명하다. 서울 매물 가운데 강남 3구 몫은 8월 3일 36.7%, 11월 4일 37.1%였다. 석 달 동안 늘어난 2만21건 가운데 강남 3구 몫은 7620건, 38.1%다. 원래 쌓여 있던 비중보다 아주 조금 높은 수준이다.

이 계산이 주는 해석은 이렇다. 매물 증가는 강남에서 유독 터져 나온 현상이라기보다 서울 전역에서 비슷한 속도로 진행됐다. 그런데 가격 쪽에서는 서울 전체가 0.09% 오르는 동안 강남 3구만 내렸다. 매물이 비슷하게 쌓이는데 가격 반응이 다르게 나왔다는 점이, 강남을 따로 들여다볼 이유가 된다.

'올해 최다'라는 표현도 크기를 재 둔다. 올해 가장 많았던 3월 21일은 8만80건이었고, 11월 4일은 그보다 350건 많다. 비율로는 약 0.4%다. 기록은 기록이지만, 3월과 지금이 비슷한 높이에 있다는 정도로 읽는 게 정확하다.

매물 수에는 그 자체의 한계가 있다. 팔려고 내놓은 집의 수일 뿐 거래가 아니고, 매물에 적힌 값은 호가다. 집계 방식(같은 집이 여러 곳에 올라온 경우 처리 등)도 업체마다 달라서, 다른 업체 숫자와 건수를 직접 견주면 안 된다. 같은 업체의 날짜별 숫자끼리만 비교한다.

세 칸을 나란히 놓고 보면

11월 4일까지 확인된 숫자로 정리하면, 주간 지수(10월 26일 기준)에서 강남 3구는 셋 다 내렸고 낙폭은 커졌다. 매물(11월 4일 기준)은 서울 전체가 올해 최다에 닿았고, 강남 3구도 서울과 비슷한 속도로 늘었다. 반등했다는 분석은 조사 시점까지 공식 통계로 확인되지 않았다.

실거래 칸은 아직 비워 둔다. 지수가 아니라 단지별 계약이라, 강남 3구 전체를 한 숫자로 말할 수 있는 자료가 이 글의 조사 범위에는 없다. 대통령의 '실제 거래 가격' 발언을 검산하려면 2단계 방법으로 내가 아는 단지 몇 곳을 직접 열어 보는 수밖에 없다.

판단을 바꿀 숫자는 11월 5일 발표되는 11월 2일 기준 주간 동향이다. 강남구 칸이 -0.38%보다 0에 가까워지면 반등 분석이 처음으로 공식 숫자의 뒷받침을 받는 것이고, 마이너스가 이어지면 강남·서초는 13주째 하락이 된다.

아파트값 흐름을 상장 자산 쪽에서 함께 보려는 사람도 있다. 다만 국내 상장 리츠는 오피스·물류·리테일 같은 상업용 자산 비중이 커서, 강남 아파트 지수와 같은 방향으로 움직이는 상품이 아니다. 리츠는 금리와 대출 조건, 분배금으로 따로 재야 한다.

확인할 것

• 기사 속 주간 변동률이 발표일 기준인지 기준일 기준인지. 10월 29일 발표분은 10월 26일 기준이다.
• '연초 대비' 같은 누적 숫자는 주간 변동률의 합이 아니라 지수 두 개의 비율로 계산됐는지, 시작 주가 어디인지.
• 단지 실거래를 볼 때 같은 면적끼리, 해제된 계약은 빼고, 최고가 하나가 아니라 최근 몇 건의 흐름으로.
• 매물 수는 같은 업체 숫자끼리만, 그리고 매물은 거래가 아니라는 점.
• 부동산원 주간 지수와 KB·부동산R114 지수는 방향이 엇갈릴 수 있다. 한 기관 숫자만으로 '반등'이나 '폭락'을 단정하지 않는다.

마치면서

이번 검산에서 새로 드러난 건 매물과 가격의 엇박자다. 8월 3일부터 11월 4일까지 강남 3구 매물은 서울 나머지 지역보다 2%p 정도 빨리 늘었을 뿐인데, 주간 지수에서는 서울이 오르는 동안 강남·서초가 8월 10일 기준 주부터 10월 26일 기준 주까지 12주 내리 내렸다. 두 숫자의 기준일이 꼭 맞지는 않지만, 매물이 쌓이는 속도만으로는 강남만 내린 이유가 설명되지 않는다.

그 차이가 어디서 오는지는 이 글이 모은 숫자로 가릴 수 없다. 지금 말할 수 있는 건, 강남에서 벌어지는 일이 서울 전체의 매물 증가와는 다른 이야기라는 데까지다.

주간 지수 간격, 매물 증가율·비중, 실거래 비교 예시는 보도 숫자와 계산 연습용 가정 숫자로 한 단순 계산이다. 출처는 경향신문·한국경제TV·뉴스토마토·서울신문·여성신문·서울경제 보도와 한국부동산원 보도자료 목록이다. 이 글은 정보 제공용이며 투자 권유가 아닙니다.